165,200,000원
의정부지방법원 2025타경63152. 고양시 일산동구 성석동 프라임하우스3단지 103동 2층 201호, 전용 55.3286㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 정은혜의 보증금은 250,000,000원이고 전입일 2022.04.15., 확정일자 2022.03.29.로 말소기준권리인 2023.11.06. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 매각가를 165,200,000원으로 가정하면 배당 후 부족분 87,912,800원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.21. 주택도시보증공사 명의의 확약서가 제출되어, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 확인됩니다. 정확도 규칙상 이 확약은 정은혜 임차인에게 적용되므로, 룰상 계산되는 87,912,800원은 각주 성격의 위험금액이고 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-36 103동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.3286㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이상미 · 2022.05.10. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정은혜 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
정은혜는 전입이 말소기준권리 2023.11.06.보다 빠르고 확정일자도 갖췄으며 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서 집행비용 3,112,800원을 먼저 빼고 임차인에게 162,087,200원이 배당되면 보증금 중 87,912,800원이 남습니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%여도 최근 시세보다 높다
프라임하우스3단지(101·102·103동)는 총 24세대, 2018.09.03. 준공입니다. 동일 면적대 실거래는 3건이 확인되며 최근 거래는 2026.09. 159,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 55.33㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2022.10 | 55.33㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 55.33㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.33㎡ | 1건 | 159,000,000원 |
전체 3건 평균은 221,333,333원이지만 2022년의 250,000,000원·255,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 적합하지 않습니다. 실제로 최근 거래 159,000,000원은 과거 거래군보다 크게 낮아져 최근 대 과거 추세가 -37.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 74.6%라는 수치만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 165,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 159,000,000원의 103.9%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 6,200,000원 높습니다. 즉 6회 유찰됐음에도 현재 회차 가격은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 정은혜 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 87,912,800원입니다. 통상 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 인수되지만, 이 사건은 2026.05.21. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 165,200,000원 | 87,912,800원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 132,160,000원 | 120,490,240원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 105,728,000원 | 146,552,192원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있어 그 구조가 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 따라서 현재 판단에서는 낙찰가 자체가 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근. 다세대주택, 근린생활시설, 전·답 등 농경지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 크게 낮아 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 159,000,000원이며 현재 최저가는 165,200,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거보다 -37.0% 낮습니다. 2022년 250,000,000원대 거래를 현재 시세 기준으로 사용하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약이 실제로 임차권등기 말소와 대항력 포기로 이어지는 절차를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀었지만, 가격은 아직 아니다
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가 기준 87,912,800원의 인수 위험이 생기는 사건입니다. 그러나 2026.05.21. 확약으로 해당 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 6회 유찰되어 최저가가 165,200,000원까지 내려왔지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 159,000,000원, 현재 가격은 그 103.9%입니다. 최근 거래가 과거보다 37.0% 하락한 상황에서 “감정가 70%”만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 보류. 이 물건은 확약 원문을 확인한 뒤 최근 실거래 이하에서 접근해야 가격 논리가 성립합니다.
