의정부지방법원 2025타경63152. 고양시 일산동구 성석동 프라임하우스3단지 103동 201호, 전용 55.3286㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 236,000,000원에서 최저가 56,664,000원으로 4회 유찰된 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금이 결정합니다.
실제 임차인은 정은혜 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.28, 확정일자는 2022.03.29, 전입·점유개시는 2022.04.15이며 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류일 2023.11.06보다 앞서 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-36 제103동 제2층 제201호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 109 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.3286㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 단지 / 규모 | 프라임하우스3단지(101·102·103동) · 24세대 · 2018.09.03 준공 |
| 소유자 | 이상미 (2022.05.10 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 56,664,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권 잔액을 인수한다
말소기준권리는 2023.11.06 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 고양시 압류와 국민건강보험공단의 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 정은혜의 전입·점유개시일은 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.29로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은혜 실제 임차인 1명 | 건물 전체 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.04.15 2022.03.29 | 신청 2023.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
농협은행 근저당 218,400,000원은 2020.04.03 설정됐지만 2022.04.15 해지로 말소됐고, 2021.07.02 고양세무서 압류 역시 2021.11.29 해제·말소됐습니다. 현재 사건에서 매수인이 실제로 계산해야 할 핵심 인수권리는 정은혜의 미배당 임차보증금입니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰에도 총액은 약 2.50억으로 고정
프라임하우스3단지 동일 면적 실거래는 2건입니다. 2022.05에 2층이 250,000,000원, 2022.10에 1층이 255,000,000원에 거래됐으며 평균은 252,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 55.33㎡ | 1층 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 55.33㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 평균 | 55.33㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 55,244,048원이고, 미배당 보증금 194,755,952원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득액은 56,664,000원 + 194,755,952원 = 251,419,952원입니다. 이는 실거래 평균 252,500,000원의 99.6%, 최신 거래 255,000,000원의 약 98.6%입니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 22.4%지만, 실제 부담액은 시세와 사실상 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 56,664,000원 | 194,755,952원 | 251,419,952원 |
| 5회 유찰 시 | 39,664,800원 | 211,449,166원 | 251,113,966원 |
| 6회 유찰 시 | 27,765,360원 | 223,134,416원 | 250,899,776원 |
단지는 24세대이고 확인된 동일 면적 거래도 2건뿐입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 거래 표본이 적고 경매에서도 다회 유찰된 만큼, 실질취득액이 실거래 평균과 거의 같은 현재 조건은 낮은 환금성을 보상할 만큼 싸다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,419,952원 |
| 1. 임차인 정은혜 보증금 | 250,000,000원 | 55,244,048원 |
| 2. 농협은행 근저당 2022.04.15 말소 | 218,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 194,755,952원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 주위환경. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설과 전·답 등의 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 제한보호구역, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 708,600원/㎡이고 전체 토지면적은 1,631㎡입니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이고 동일 면적 실거래가 2건으로 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%도 환금성 부담을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당액을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 예상 인수액은 194,755,952원입니다. 배당표와 실제 배당순위가 달라지면 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 확약 여부. 대항력 포기, 임차권등기 말소 또는 보증금 인수 면제 확약이 없으므로 임차인 인수를 실질 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·고양시 압류가 있고 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 열쇠 인도 상태, 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매 취득 시 적용 절차를 원본 규제자료로 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 실거래는 2022년 2건뿐이므로 현재 내부 상태·수리비·층·향을 반영한 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금·배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 5,666만원, 취득비용은 2.51억”
이 물건의 최저매각가는 56,664,000원이지만 그 숫자는 실제 매입비용을 보여주지 못합니다. 정은혜의 보증금 250,000,000원은 대항력이 있고, 현재 배당 예상액을 제외한 194,755,952원이 매수인에게 남습니다. 실질취득액은 251,419,952원으로 실거래 평균 252,500,000원의 99.6%입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 계속 약 250,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 24세대 소규모 단지, 실거래 2건, 평균 4회 유찰이라는 환금성 부담도 있습니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득가는 시세 수준입니다. 이 사건의 결론은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 “임차보증금 채무를 포함해 시세에 가까운 금액으로 취득하는 물건”입니다.