의정부지방법원 2025타경63384. 파주시 동패동 골드리치 2층 202호, 전용 53.24㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 264,000,000원이고 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 129,360,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 장동준은 2022.05.06. 확정일자를 받고 2022.07.01. 전입했으며 2022.07.02. 점유를 시작했고, 2024.07.30. 보증금 214,200,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.09.26. 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 129,360,000원을 기준으로 집행비용 2,611,040원을 먼저 제하고 임차인에게 126,748,960원이 배당되면, 남는 보증금 87,451,040원은 매수인 인수 예상액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층 202호 · 도로명 경기도 파주시 미래로310번길 56-69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.24㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.09.11 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부에는 2021.11.30. 민간임대주택등기가 있고, 임차인 장동준은 2022년부터 전입·점유한 뒤 2024.07.30. 주택임차권을 등기했습니다. 이후 2024.09.26. 남서울농업협동조합 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 추가 가압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류·파주시 압류·국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 말소기준보다 앞선 장동준의 임차권은 별개라서 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장동준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 214,200,000원 | 전입 2022.07.01 확정 2022.05.06 점유개시 2022.07.02 배당요구 2024.07.30 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 129,360,000원 | 87,451,040원 | 보증금 수준 |
| 5회 유찰 시 | 103,488,000원 | 112,960,832원 | 보증금 수준 |
| 6회 유찰 시 | 82,790,400원 | 133,299,827원 | 보증금 수준 |
③ 시세 비교 — 최저가 53.9%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인되는 동일 면적 53.24㎡ 실거래는 2022.06. 1층 240,000,000원 1건입니다. 실거래 평균·최저·최고 및 최신 거래값이 모두 240,000,000원으로 잡히지만 표본 자체가 단 한 건이고 거래 시점도 2022.06.이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세처럼 적용하기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 53.24㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 확인 표본 | 53.24㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
최저매각가 129,360,000원만 비교하면 240,000,000원의 53.9%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하기 때문에 실질취득 부담은 약 214,200,000원 수준이고, 이를 확인 실거래 240,000,000원과 비교하면 약 89.3% 수준입니다. 겉으로 보이는 49% 유찰가격과 실제 경제적 부담 사이의 차이가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 장동준 보증금 | 214,200,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,611,040원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 87,451,040원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 53.24㎡, 2018.09.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 남동측 근거리에 있고, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 환금성. 골드리치102동은 8세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회로, 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 한 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 129,360,000원만 보고 감정가 대비 49%, 실거래 대비 53.9%라고 판단하지 말고, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 87,451,040원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 배당액과 인수액은 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 인수 예상액 112,960,832원, 6회 유찰 시 133,299,827원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 총 부담이 비례해서 줄지 않습니다.
- 세금 선순위 검토. 국세·지방세 압류 6건이 있으므로 당해세 여부와 교부청구 금액을 확인해야 합니다. 선차감이 생기면 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30. 민간임대주택등기가 확인되므로 매각 후 말소·등록관계와 행정상 상태를 원본 기준으로 확인하세요.
- 건물 표시 대조. 공부상 “골드리치”, 현황 표시상 “골드리치 102”로 차이가 있으므로 현장과 등기·건축물 관련 서류의 동·호 표시를 대조하세요.
- 시세 보수적으로. 동일 면적 실거래 표본이 2022.06. 240,000,000원 1건뿐이므로 현재 매도가격을 별도 검증하지 않은 채 과거 거래가만 기준으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “2.142억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 264,000,000원이 4회 유찰돼 129,360,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 결론은 달라집니다. 장동준의 임차보증금은 214,200,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 최저가 기준 예상 미배당액 87,451,040원이 매수인에게 남고, 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가도 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건은 “1.2936억에 사는 다세대”가 아니라 “대체로 2.142억 보증금 수준의 경제적 부담을 안고 취득하는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 확인 실거래 240,000,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 그 거래는 2022.06. 단 1건이고, 8세대 규모·4회 유찰·평균 유찰 3.3회라는 환금성 신호까지 함께 봐야 합니다. 표면 할인율은 크지만 권리와 유동성까지 고려하면 보수적 접근이 필요한 C등급 물건입니다.
