의정부지방법원 2025타경63384. 파주시 동패동 ‘골드리치’ 2층 202호, 전용 53.24㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 장동준의 임차보증금 214,200,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.06, 주민등록일은 2022.07.01, 점유개시일은 2022.07.02이며, 2024.07.30 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.26 남서울농업협동조합 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
그러나 선순위 임차인이 있다고 해서 현재 회차에서 곧바로 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 가정 매각가 264,000,000원에서는 집행비용 4,496,000원을 제외한 뒤 장동준에게 보증금 214,200,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 264,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-34 골드리치 2층 202호 도로명: 경기도 파주시 미래로310번길 56-69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.24㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.09.11 · 총 8세대 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (2회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 공부·현황 명칭 | 공부상 “골드리치” · 현황 표시상 “골드리치 102” |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.26 접수된 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류입니다. 그보다 앞선 장동준의 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반면 말소기준 이후의 가압류, 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동준 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 214,200,000원 | 2022.07.01 2022.05.06 | 신청 2024.07.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 100% | 264,000,000원 | 0원 | 264,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 211,200,000원 | 6,756,800원 | 217,956,800원 |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 168,960,000원 | 48,405,440원 | 217,365,440원 |
3회와 4회 유찰 시나리오의 최저가만 비교하면 각각 211,200,000원과 168,960,000원으로 크게 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되므로, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 217,956,800원 또는 217,365,440원이어야 합니다. 특히 4회 유찰 시 최저가 168,960,000원만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하면 권리 구조를 놓치게 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최신 거래 이상
골드리치102동은 총 8세대이며, 대상 면적과 일치하는 확인 실거래는 1건입니다. 2022.06 전용 53.24㎡ 1층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 264,000,000원은 이 거래보다 24,000,000원 높고, 110.0%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 53.24㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 확인 평균 | 53.24㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
따라서 현재 회차를 “감정가 경매라서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인된 최신 거래보다 10.0% 높은 가격입니다. 3회 또는 4회 유찰 시 실질취득액은 약 217,000,000원대로 낮아지지만, 비교 거래가 2022.06의 단일 표본이라는 점 때문에 가격 메리트는 현장 상태와 추가 거래사례를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 장동준 보증금 | 214,200,000원 | 214,200,000원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 45,304,000원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 214,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 장동준의 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 총 미배당액은 1,137,623,015원이며 소유자 잔여는 없습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.11 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다. 급·배수, 위생, 난방과 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며, 확인된 동일면적 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 대표성과 환금성을 판단할 표본이 제한적입니다.
- 표시 차이. 공부상 명칭은 “골드리치”이나 현황 표시상 “골드리치 102”로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 당해세를 반영해 장동준의 미배당 보증금과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 6건 중 당해세가 존재하면 임차보증금보다 먼저 차감될 수 있어 현재 인수 0원 결론이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 원본 대조. 2회 유찰 표기와 감정가 100%인 최저매각가 264,000,000원이 함께 표시되어 있으므로 매각기일 공고의 회차와 최저가를 직접 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 명칭·호수 대조. 공부상 “골드리치”와 현황상 “골드리치 102”의 표시 차이를 현장, 건축물대장과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 회차에 따라 달라지고, 현재 가격은 싸지 않다
이 사건은 선순위 임차인이 있다는 사실만으로 무조건 인수형도 아니고, 현재 인수액이 0원이라는 이유만으로 완전히 단순한 사건도 아닙니다. 현재 264,000,000원에 매각된다면 장동준의 214,200,000원 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 없습니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 합니다.
가격 면에서도 현재 실질취득액 264,000,000원은 확인된 최신 실거래 240,000,000원보다 24,000,000원 높습니다. 총 8세대 다세대이고 거래 표본도 1건뿐이며, 2회 유찰 표기와 다수 압류까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리 해소 가능, 가격 메리트 없음입니다. 유찰 이후에는 매수인 인수액을 더한 약 217,000,000원대를 기준으로 다시 판단해야 합니다.