133,000,000원
의정부지방법원 2025타경63405. 고양시 덕양구 내유동 ‘베스트빌2차’ 1층 102호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 고일남은 2022.07.11. 거래가 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 임차인 최용준은 2022.06.20. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.07.11. 전입·점유를 시작했으며, 2024.07.18. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
데이터상 말소기준은 2025.06.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 낙찰자가 부족분을 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 589-22 베스트빌2차 1층 102호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택인 다세대주택 단위세대 · 지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 고일남 (2022.07.11. 거래가 170,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2019.12.16. 고양시 압류가 설정됐지만 2022.06.27. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 압류가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 최용준의 계약일과 확정일자는 2022.06.20., 전입·점유일은 2022.07.11., 임차권등기일은 2024.07.18.입니다. 말소기준인 2025.06.17. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로, 매각으로 보증금이 전부 회수되지 않으면 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최용준 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 170,000,000원 | 2022.07.11. 2022.06.20. 배당요구 2024.07.18. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 39,662,000원 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 70% | 133,000,000원 | 39,662,000원 | 172,662,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 56% | 106,400,000원 | 65,889,600원 | 172,289,600원 |
| 8회 유찰 시 감정가 45% | 85,120,000원 | 86,812,160원 | 171,932,160원 |
현재 회차에서 다음 두 회차까지 낙찰가 가정은 133,000,000원에서 85,120,000원으로 내려가지만, 임차보증금 부족분은 39,662,000원에서 86,812,160원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 172,662,000원 → 172,289,600원 → 171,932,160원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 총액 고정형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 최용준 보증금 | 170,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 부족분 | - | 39,662,000원 매수인 인수 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 임차보증금 부족분 39,662,000원이 매수인에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택 등 공동주택 밀집지, 교육시설, 일부 공업용지와 농경지, 노변 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 통일로 등 주요 도로가 지나 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 5~6m 포장도로에 진입로 한 면이 개설돼 있으며 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기타지붕의 지상 4층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방·CCTV· 승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장과 현황도면 등을 참작해 조사됐습니다.
- 환금성. 다세대주택이면서 6회 유찰된 물건입니다. 최저가가 낮아진 사실보다 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득가와 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 검토 기준은 133,000,000원이 아니라 인수액을 합한 172,662,000원입니다.
- 임차인 배당과 인수액 재확인. 최용준의 보증금 170,000,000원, 전입일 2022.07.11., 확정일자 2022.06.20., 배당요구일 2024.07.18.을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 7회 유찰 시 실질취득 172,289,600원, 8회 유찰 시 171,932,160원으로 최저가만큼 총부담이 감소하지 않습니다.
- 점유와 명도 상대 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 실제 점유 여부, 열쇠 인도, 명도 상대방과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조를 공부와 도면으로 판단했습니다. 누수·결로·수선 필요 여부 등 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 반영되지 않은 항목에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건의 표면 가격은 133,000,000원이지만, 권리분석을 거친 현재 실질취득은 172,662,000원입니다. 대항력 있는 임차인 최용준의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 배당받지 못한 39,662,000원이 낙찰자에게 넘어옵니다.
더 유찰되더라도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 106,400,000원과 85,120,000원으로 내려갈 때 인수액은 65,889,600원과 86,812,160원으로 증가해 실질취득은 계속 약 172,000,000원 수준입니다. 최저가 하락을 할인으로 착각하면 안 되는 물건입니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 권리·환금성·명도와 함께 실질취득가를 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
