의정부지방법원 2025타경63527. 고양시 일산서구 대화동 ‘제이맘’ 4층 402호, 전용 45.16㎡대 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 극단적입니다. 감정가 238,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가가 13,721,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가를 보고 할인율을 계산하면 안 되는 사건입니다. 임차인 강영규는 2022.02.24. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.05.12. 압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.01.27., 보증금은 320,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 즉 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 최저가 13,721,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 646,978원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 13,074,022원이 배당되고, 보증금 부족분 306,925,978원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각대금이 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나므로 실질취득 부담은 계속 약 320,000,000원 수준에 머뭅니다. 9회·10회 유찰은 이 핵심을 바꾸지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1485 제이맘 4층 402호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 대화로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 45.16㎡대 · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 최신철 (2022.02.24. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 13,721,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 기타 현황 | 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 중앙농업협동조합 근저당권 210,000,000원은 2022.02.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2022.05.12. 국 압류입니다. 그런데 임차인 강영규의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.02.24.로 기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도 이 미배당 보증금 인수는 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강영규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.24 / 2022.01.27 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 9.1%라는 숫자는 착시
제이맘은 총 12세대, 2016.01.28. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균 213,333,333원에는 2022.02. 거래 320,000,000원이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 44.82㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 44.56㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 45.16㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -38.8%로 하락했습니다. 현재 최저가 13,721,000원은 최근 시세의 9.1%에 불과하지만, 이 숫자는 인수보증금을 빼고 본 값입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 320,000,000원으로 놓으면 최근 12개월 평균의 약 213.3%입니다. 따라서 이 사건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 13,721,000원 | 306,925,978원 | 약 320,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 9,604,700원 | 310,968,185원 | 약 320,000,000원 수준 |
| 10회 유찰 시 | 6,723,290원 | 313,797,729원 | 약 320,000,000원 수준 |
9회 유찰 시 최저가는 9,604,700원, 10회 유찰 시에는 6,723,290원까지 내려가지만 임차보증금 인수 예상액은 각각 310,968,185원, 313,797,729원으로 늘어납니다. 유찰이 진행돼도 총 부담이 의미 있게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,978원 |
| 1. 임차인 강영규 보증금 | 320,000,000원 | 13,074,022원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 11,180,974원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 미배당 보증금 306,925,978원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 7건이 있으며, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 4층 건물의 4층 402호이며, 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재합니다.
- 입지. 대화고등학교 서측 인근. 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)이며 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,899,000원/㎡, 토지면적 425.0㎡. 감정요항표상 대체로 등고평탄한 부정형의 다세대주택 건부지입니다.
- 환금성. 제이맘은 총 12세대이며 확인 거래는 3건입니다. 최근 거래는 2026.01. 150,000,000원, 최근 추세는 -38.8%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 13,721,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 306,925,978원이 더해집니다. 가격 판단 기준은 약 320,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 강영규의 임차권등기, 주민등록일자 2022.02.24., 확정일자 2022.01.27., 보증금 320,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 다락 현황 확인. 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재하므로 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 거래. 2026.01. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고 최근 추세는 -38.8%입니다. 과거 320,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수액을 보라”
감정가 238,000,000원이 8회 유찰돼 13,721,000원까지 떨어졌다는 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 그러나 이 사건의 경제적 본질은 대항력 임차인 강영규의 보증금 320,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액만 306,925,978원이고, 추가 유찰이 발생하면 매각가는 더 내려가지만 인수액은 오히려 늘어납니다. 결국 실질취득은 계속 약 320,000,000원 수준입니다.
반면 제이맘의 최신 거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최근 가격 추세는 -38.8%입니다. 여기에 8회 유찰, 12세대 소규모 다세대라는 조건까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 훨씬 높습니다. 이 사건은 ‘싸게 떨어진 경매’가 아니라 보증금 인수가 최저가 할인을 상쇄하는 전형적인 대항력 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
