최저가 2,800만원의 착시 — 임차보증금 인수로 실질취득은 320,904,018원

의정부지방법원 2025타경63527. 고양시 일산서구 대화동 ‘제이맘’ 4층 402호, 전용 45.16㎡의 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 238,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 28,001,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.

임차인 강영규는 2022.02.24. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.27.입니다. 현재 말소기준인 2022.05.12. 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 320,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 27,096,982원만 배당될 것으로 추정됩니다. 나머지 292,903,018원은 매수인이 인수합니다.

따라서 28,001,000원에 낙찰되더라도 실질 부담은 28,001,000원 + 292,903,018원 = 320,904,018원입니다. 최근 실거래가 150,000,000원과 비교하면 약 170,904,018원 높습니다. 이 사건에서 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

문제는 임차인의 전입·점유가 2022.02.24.로, 말소기준인 2022.05.12. 압류보다 앞선다는 점입니다. 을구 3번 임차권등기는 2023.01.10. 접수됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2022.01.27., 주민등록일·점유개시일 2022.02.24., 확정일자 2022.01.27.이 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액에 대한 매수인 인수책임은 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님

실제 임차인은 강영규 1명입니다. 이 임차인 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 내역이 아니므로 보증금을 별도로 제외하거나 중복 조정할 사안이 아닙니다. 보증금 320,000,000원을 실제 임차보증금으로 보고 분석해야 합니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 약 3.2억원에 고정

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는, 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 같은 방향으로 늘어납니다. 즉 입찰표에 적는 금액만 낮아질 뿐, 실질취득은 임차보증금 부근에서 거의 변하지 않습니다.

현재 회차와 8회 유찰 시나리오의 낙찰가는 14,280,510원 차이지만, 실질취득 차이는 257,049원에 불과합니다. 집행비용 추정액이 회차별 매각가에 따라 조금 달라지는 정도만 반영될 뿐, 매수인의 총부담은 약 320,000,000원 수준에서 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

제이맘 전용 44.56~45.16㎡ 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균 213,333,333원에는 2022년 320,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 시장 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가 28,001,000원만 보면 최근 시세의 18.7%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 인수액을 합친 실질취득 320,904,018원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 213.9%입니다. 감정가 238,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.

최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -38.8%로 하락했습니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 최신 거래가 150,000,000원이고 2024년 거래도 170,000,000원이라는 점을 고려하면 320,000,000원대 실질취득을 최근 시세 수준으로 보기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 28,001,000원 가정)

국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 이 경우 임차인 배당액은 27,096,982원보다 줄고, 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 292,903,018원보다 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 대화고등학교 서측 인근으로 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대상 부지는 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 소방·소화 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 다락. 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 표시돼 있습니다. 실제 구조·면적·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 대화구역 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 3건에 불과합니다. 최근 거래 추세가 -38.8%이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회, 매각률은 0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 28,001,000원이 아니라 인수액을 합한 320,904,018원을 기준으로 최근 시세 150,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 강영규의 배당액과 미배당액, 배당요구의 유효 여부 및 임차권등기 관련 법원 원문을 확인해야 합니다.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 임차인이 퇴거했는지, 다른 점유자가 있는지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 다락 실측. 내부계단을 통한 다락의 실제 구조, 누수·단열 상태, 공부상 표시와 현황 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모와 적은 실거래 표본, 최근 하락 추세를 반영해 향후 매도 기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 취소·변경 여부 확인. 과거 강제경매가 취소·말소된 이력이 있으므로 현재 사건의 매각기일, 변경·정지·취하 여부를 법원 원문에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,800만원짜리 경매”가 아니라 “3.2억원짜리 인수형”

이 물건은 여섯 차례 유찰돼 최저가가 28,001,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원 중 292,903,018원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 320,904,018원입니다.

최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원이고 시장 추세도 -38.8%입니다. 실질취득액은 최근 시세의 213.9%이며, 7회·8회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 약 3.2억원에 머뭅니다. 여기에 당해세가 확인되면 인수액이 더 커질 수 있습니다.

최저가는 매우 낮지만 실질가격은 최근 시세보다 두 배 이상 높고, 대항력 임차인·다회 유찰·소규모 다세대의 저환금성이 겹친 고위험 사건입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 입찰표의 숫자가 아니라 낙찰 후 떠안게 될 임차보증금까지 합친 총비용을 봐야 합니다.