의정부지방법원 2025타경63577. 파주시 상지석동 갤러리하우스 109동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만, 감정 이용상태는 다세대주택이며 대상 면적은 75.55㎡입니다. 이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 말소기준인 2024년 9월 12일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 이다샘이 2021년 10월 22일 전입·점유했고, 2021년 9월 13일 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 10월 30일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 199,000,000원입니다.
현재 최저매각가 96,040,000원을 전제로 하면 집행비용 2,128,720원을 제외한 93,911,280원이 이다샘에게 배당되고, 남는 보증금 105,088,720원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 매수인의 경제적 부담은 96,040,000원 + 105,088,720원 = 201,128,720원입니다. 최저가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 늘어나므로, 대항력 임차인의 보증금 199,000,000원 수준에서 실질취득액이 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 1층102호 · 도로명 경기도 파주시 고봉로 755-49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 사건 표기 아파트 / 감정 이용상태 다세대주택 · 75.55㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 정동억 (2021.11.17. 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 최저가 착시를 만든다
과거 우리은행 근저당권 143,000,000원은 2021년 10월 22일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.09.12. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞선 이다샘의 전입·점유 및 주택임차권은 말소기준보다 선순위이고, 반대로 2025년 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 임차조건 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다샘 전유부분 전부 | 보증금 199,000,000원 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2021.10.22 확정 2021.09.13 | 有 | 有 | 없음 | 105,088,720원 |
| 조운용 102호 | 보증금 1,000,000원 월세 700,000원 | 전입 2025.06.23 확정일자 미상 | 無 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
조운용은 2025년 6월 23일 전입으로 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계되며, 보증금을 서로 합산한 중복신고 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 96,040,000원이 아니라 201,128,720원
갤러리하우스108109동은 총 11세대, 2014년 7월 31일 준공이며 대상 면적 75.55㎡와 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 최신 확인 거래는 2022년 5월 210,000,000원이고, 시세 지표상 최근 12개월 평균은 204,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 75.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 75.55㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 204,500,000원 |
명목 최저가 96,040,000원만 보면 시세평균의 47%에 불과하지만, 이 물건은 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 실질취득 201,128,720원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 204,500,000원의 약 98.4%, 최신 거래 210,000,000원의 약 95.8%입니다. 평균과의 차이는 3,371,280원에 불과해, 다섯 번 유찰된 명목 가격만큼의 할인효과는 실제로 존재하지 않습니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차인 이다샘 보증금 | 199,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 이다샘의 우선변제에 전부 소진됩니다. 이다샘 보증금 부족분 105,088,720원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (49%) | 96,040,000원 | 105,088,720원 | 201,128,720원 |
| 6회 유찰 시 (39%) | 76,832,000원 | 123,950,976원 | 200,782,976원 |
| 7회 유찰 시 (31%) | 61,465,600원 | 139,040,781원 | 200,506,381원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 201,128,720원 → 200,782,976원 → 200,506,381원으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 집행비용 때문에 단순 보증금 199,000,000원보다 다소 높게 계산되지만, 경제적으로는 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래지표 기준)
- 이용상태. 감정요항표상 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 북고양IC 북서측 인근으로 공동주택·중소형 공장·창고· 근린생활시설 등이 혼재하고 주위 환경은 대체로 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 502,300원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 확인 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.5회이며, 이 사건은 이미 5회 유찰돼 재매각·환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 보세요. 현재 96,040,000원에 낙찰돼도 인수 105,088,720원을 더한 부담은 201,128,720원입니다.
- 추가 유찰도 할인으로 착각하면 안 됩니다. 6회 유찰 시 매각가 76,832,000원이지만 인수액이 123,950,976원으로 늘어 실질취득은 200,782,976원입니다.
- 이다샘 임차권을 최우선 확인. 임대차계약일 2021.09.12, 확정일자 2021.09.13, 전입·점유 2021.10.22, 임차권등기 2023.10.30, 보증금 199,000,000원이라는 권리관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 조운용 임대차도 확인. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원, 전입 2025.06.23으로 대항력은 없지만 확정일자와 배당 관련 사항은 재확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본이 적습니다. 확인 거래는 2021.11 199,000,000원, 2022.05 210,000,000원 두 건이므로 개별 호수 상태와 현재 거래 가능가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구·세금·관리비 관련 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “약 201,000,000원 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 감정가 196,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 96,040,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 넣으면 그림이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 이다샘에게 배당되고도 남는 보증금 105,088,720원을 매수인이 인수하므로, 현재 실질취득은 201,128,720원입니다.
이는 시세 지표상 최근 12개월 평균 204,500,000원과 거의 같은 수준이고, 최신 확인 거래 210,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 200,000,000원 수준에서 유지됩니다. 게다가 총 11세대·실거래 표본 2건이고 이미 5회 유찰된 물건입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질가격은 시세에 근접하고, 선순위 임차보증금 인수까지 안고 가는 구조. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총취득비용을 감당할 이유가 있는지입니다.
