광주지방법원 2023타경2016. 목포시 용당동 용일그린맨션 에이동의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박형근이고, 2019년 7월 24일 매매를 원인으로 2019년 7월 30일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 60,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2019년 11월 22일 접수된 하정덕 근저당권 40,500,000원이고, 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 전세권 5,000,000원 및 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 낙찰자에게 별도로 넘겨지는 금액은 배당모형상 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건 특정과 현황 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 401호이나 현황은 501호로 이용 중이라고 적혀 있고, 감정평가에서도 공부상 4층이 현황상 5층이며 공부상 지하실 주차장이 현황 1층 주차장으로 이용된다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경2016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정로238번길 58, 에이동 4층401호 (현황:501호) (용당동,용일그린맨션) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박형근 (2019.07.30 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 14,680,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하정덕 / 30,692,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현황 표시 | 공부상 401호 · 현황 501호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 말소기준은 을구 16번 하정덕 근저당권입니다. 채권최고액은 40,500,000원이고 채무자는 박형근입니다. 같은 날 접수된 을구 17번 하정덕 전세권은 전세금 5,000,000원으로, 접수번호가 근저당권 40950번보다 뒤인 40952번이며 매각으로 소멸합니다. 2023년 5월 31일의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 20.1%라는 숫자만 믿기 어려운 이유
거래 비교 대상은 용일그린빌라A, 비교면적 59.96㎡입니다. 확인되는 실거래는 2024년 3월 2층 73,000,000원 한 건이며, 전체 평균·최저·최고 및 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 모두 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.96㎡ | 2 | 73,000,000원 |
현재 최저가 14,680,000원은 이 실거래 금액의 20.1%입니다. 표면적인 가격 격차는 매우 큽니다. 다만 거래 건수 자체가 1건뿐이라 73,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 보는 것은 조심해야 합니다. 더구나 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.0회로, 현재 사건의 6회 유찰과 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,240원 |
| 2. 근저당권 · 하정덕 | 40,500,000원 | 14,015,760원 |
| 3. 전세권 · 하정덕 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 45,500,000원 중 예상배당은 14,015,760원이며 미배당액은 31,484,240원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 4.5% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,680,000원 | 14,015,760원 | 31,484,240원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 11,744,000원 | 11,132,608원 | 34,367,392원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 9,395,200원 | 8,826,086원 | 36,673,914원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자 하정덕에게 돌아가는 금액도 14,015,760원에서 11,132,608원, 8,826,086원으로 줄어듭니다. 반대로 채권 전체의 미배당액은 증가하지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 표시. 공부상 에이동 제4층 제401호이나 현황은 501호로 이용 중입니다. 공부상 지하실 주차장은 현황 1층 주차장으로 이용 중입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제4층 제401호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 목포시청 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하고 북측으로 약 10미터 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 271,600원/㎡, 토지면적은 223.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 자연녹지지역·소로1류·근린공원에 접합니다.
- 환금성. 용일그린빌라A는 8세대이고 확인된 비교 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수·층 대조. 등기사항, 건축물 현황, 매각물건명세서와 실제 출입문 호수·층 위치가 어떻게 대응되는지 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 2024.03 실거래 73,000,000원은 비교자료가 1건뿐입니다. 한 건의 거래만으로 현재 시세를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 6회 유찰 원인. 현재 최저가가 14,680,000원까지 내려온 배경을 현황·점유·물건 특정과 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 31,484,240원이 발생하지만 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 물건 특정이 먼저”
현재 최저가는 14,680,000원으로 감정가 64,000,000원에서 6회 유찰됐고, 확인된 73,000,000원 실거래의 20.1% 수준까지 내려와 있습니다. 배당모형상 낙찰자가 떠안는 금액도 0원입니다. 숫자만 놓고 보면 강한 할인입니다.
하지만 이 물건은 단순히 “1,468만원짜리 다세대”로 볼 사건은 아닙니다. 실거래 표본은 1건뿐이고 단지는 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰도 6.0회입니다. 여기에 공부상 4층 401호가 현황상 501호로 이용되는 표시 차이가 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 크게 내려왔지만 현황 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 할인율 자체보다 목적물 특정·점유·현황을 명확히 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
