의정부지방법원 2025타경63986. 파주시 야당동 자연에가3차 307동 204호입니다. 사건표면만 보면 감정가 241,000,000원에서 여섯 번 유찰돼 최저가가 118,090,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 윤승현은 2022.05.26 임대차계약, 2022.05.30 확정일자, 2022.07.08 주민등록·점유개시로 기재돼 있고 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 144,363,260원은 매수인 인수로 계산돼, 표면 가격이 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
더구나 시장가격은 최근 거래가 약세입니다. 같은 단지 비교거래의 전체 평균은 212,750,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.3%입니다. 이 하락 추세에서는 과거 257,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 실질취득 262,453,260원은 최근 기준을 크게 웃돌기 때문에 “6회 유찰이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-51 자연에가3차 307동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) · 4층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박진우 (2022.07.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 시작된 임차인의 대항력
말소기준은 2023.07.27 주식회사 케이비손해보험 가압류 121,000,000원입니다. 가압류와 2025.08.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 윤승현의 임차권등기 접수일이 2024.06.17이라는 사실만 보고 후순위로 판단하면 안 된다는 점입니다. 윤승현의 주민등록·점유개시는 2022.07.08로 말소기준보다 앞서며, 자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자 2022.05.30과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤승현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | - | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
| 박현주 | 204호 · 주거 | 3,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 신고 아님 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 사람은 없습니다. 박현주는 2024.10.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음입니다. 따라서 가격을 좌우하는 인수 위험은 윤승현의 보증금 부족분입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 줄지 않는다
현재 회차 배당가정에서 윤승현은 매각대금 중 115,636,740원을 배당받고, 보증금 260,000,000원 중 144,363,260원이 남습니다. 매수인 관점의 총부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 118,090,000원 | 144,363,260원 | 262,453,260원 |
| 7회 유찰 시 | 94,472,000원 | 167,628,496원 | 262,100,496원 |
| 8회 유찰 시 | 75,577,600원 | 186,182,797원 | 261,760,397원 |
③ 시세 비교 — 표면 67.5%, 실질은 최근 시세의 150%
자연에가3차307동308동은 29세대이며 비교 거래는 4건입니다. 전체 평균은 212,750,000원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 2025.05 · 175,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.3%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 66.12㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2023.09 | 66.24㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 64.54㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2021.08 | 66.52㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.54㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 118,090,000원만 놓으면 최근 시세 175,000,000원의 67.5%로 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 시세 비교 기준이 아닙니다. 매수인 인수액을 포함한 실질취득 262,453,260원으로 비교해야 하며, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원의 약 150.0%입니다. 감정가 241,000,000원보다도 실질 부담이 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 1. 임차인 윤승현 보증금 | 260,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 121,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤승현 보증금 260,000,000원 중 예상배당 115,636,740원을 제외한 144,363,260원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 야당5리마을회관 북동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 204호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 거래표본. 단지는 29세대이고 비교 실거래는 4건입니다. 최신 거래 175,000,000원, 최근 추세 -22.3%로 가격 하락이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 118,090,000원에 낙찰받아도 인수 144,363,260원이 더해져 총부담은 262,453,260원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 실질취득 262,100,496원, 8회 유찰 시 261,760,397원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가합니다.
- 윤승현 권리 원본 대조. 계약일 2022.05.26, 확정일자 2022.05.30, 주민등록·점유 2022.07.08, 보증금 260,000,000원과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 박현주 점유 확인. 보증금 3,000,000원·월세 800,000원, 전입 2024.10.11로 대항력은 없지만 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 212,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원과 -22.3% 추세를 중심으로 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2.62억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 숫자는 처음 보면 강하게 끌립니다. 감정가 241,000,000원이 6회 유찰돼 118,090,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 윤승현의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 회차 미배당 인수액이 144,363,260원입니다. 그래서 매수인의 실질취득은 262,453,260원으로 올라갑니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원이고 가격 추세도 -22.3%입니다. 추가 유찰이 돼도 매각가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 2.62억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라, 대항력 보증금 때문에 가격 하락 효과가 사실상 상쇄되는 인수형 물건으로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 현재 조건의 결론은 보수적 접근입니다.
