광주지방법원 2025타경2963. 광주 광산구 신창동 정원시티캐슬 2층 203호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 전용면적은 35.6335㎡입니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰로 최저가가 23,856,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 배지훈은 2021.09.17 전입, 2023.02.15 확정일자를 갖고 있으며, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 23,856,000원 중 집행비용 829,408원을 제외한 23,026,592원이 임차인에게 배당되고, 부족분 86,973,408원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 최저가만 보면 2천만원대지만, 낙찰대금 + 인수액의 실질부담은 약 1.108억원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 인수액이 늘어나는 방식이어서 총부담은 보증금 110,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1128-2 2층 203호 · 도로명 광주광역시 광산구 왕버들로 255 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 35.6335㎡ · 지하1층/지상12층 중 2층 |
| 사용승인 | 2015.07.01 |
| 소유자 | 주식회사디앤아이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 23,856,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배지훈 / 110,551,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권이 매수인에게 남는다
2015년 우리은행 근저당은 2020.06.10 등기상 말소됐습니다. 이후 배지훈의 임차권등기가 2024.11.18 설정됐고, 강제경매개시결정은 2025.05.20입니다. 현재 선언된 말소기준은 이 강제경매개시결정이며, 임차인은 전입일 2021.09.17로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고 보증금 미변제 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배지훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.09.17 / 2023.02.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
배당요구는 2024.11.18 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
정원시티캐슬 동일 면적대 실거래는 총 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08 120,000,000원, 2026.03 97,000,000원으로 평균 108,500,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -19.6%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 35.63㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 35.63㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 35.63㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 35.63㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 35.63㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 108,500,000원 |
현재 회차의 최저가 23,856,000원은 최근 12개월 평균의 22.0%에 불과하지만, 이것을 곧바로 “시세의 22%에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 86,973,408원을 합치면 실질취득은 약 110,829,408원으로, 최근 12개월 평균 108,500,000원의 약 102.1%입니다. 최신 거래 97,000,000원과 비교하면 약 114.3% 수준입니다. 하락 추세까지 겹쳐 있어 현재 회차를 가격상 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,408원 |
| 1. 임차인 배지훈 보증금 | 110,000,000원 | 23,026,592원 |
| 2. 경매개시결정 · 배지훈 | 110,551,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 110,000,000원 중 예상배당 23,026,592원을 제외한 86,973,408원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 수문초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린상가와 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 남측은 왕복 4차선, 북측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물의 2층 203호입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,218,000원/㎡, 토지면적 676.9㎡입니다. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 거래. 정원시티캐슬은 50세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 108,500,000원, 최신 거래는 97,000,000원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회이며, 이 사건은 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 23,856,000원에 예상 인수액 86,973,408원을 합친 약 110,829,408원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 배지훈의 임차보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 원본 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 배지훈으로 표시되므로 임대차계약·채권관계와 관련 서류를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 8회·9회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 예상 인수액이 91,658,726원·95,406,981원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 6건 평균 126,166,666원보다 최근 12개월 평균 108,500,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -19.6%이므로 감정가나 과거 고가 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,385만원 낙찰”이 아니라 “1.1억대 실질취득”
이 사건에서 가장 큰 착시는 23,856,000원이라는 최저가입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않으므로, 현재 계산상 86,973,408원을 매수인이 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 약 110,829,408원으로 올라갑니다.
최근 12개월 실거래 평균은 108,500,000원이고 최신 거래는 97,000,000원이며, 거래 추세도 -19.6%입니다. 따라서 이 물건은 7회 유찰이라는 숫자와 18.35%까지 내려온 최저가만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰이 되더라도 미배당 보증금 승계가 커지는 구조이므로, 시세 비교의 기준은 계속 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
