광주지방법원 2025타경2963. 광주 광산구 신창동 정원시티캐슬 2층 203호, 전용 35.6335㎡의 도시형생활주택입니다. 사건의 핵심은 6회 유찰이나 2,982만원이라는 숫자가 아닙니다. 2021년 9월 17일 전입하고 2021년 9월 27일 점유를 시작한 임차인 배지훈이 보증금 1억1,000만원으로 건물 전부를 사용했고, 2024년 11월 18일 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 이 임차인은 2025년 5월 20일 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 이어받습니다.
현재 최저가 29,820,000원에서 집행비용 936,760원을 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 28,883,240원입니다. 보증금 110,000,000원과의 차액 81,116,760원이 매수인 인수액이므로, 실질취득은 29,820,000원 + 81,116,760원 = 110,936,760원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 1억1,000만원과 집행비용을 합한 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1128-2, 2층 203호 · 도로명 광주광역시 광산구 왕버들로 255 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 전용 35.6335㎡ · 지하 1층/지상 12층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 정원시티캐슬 · 50세대 · 2015.07.01 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디앤아이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 29,820,000원 (6회 유찰 · 감정가의 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배지훈 / 110,551,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 보증금 미배당액을 인수한다
2015년 설정된 우리은행 근저당은 채권최고액이 처음 2,296,800,000원이었다가 2,136,000,000원으로 변경됐지만, 2020년 6월 10일 해지를 원인으로 말소 완료됐습니다. 현재 남아 있는 권리관계에서 말소기준은 2025년 5월 20일의 강제경매개시결정입니다.
반면 임차인 배지훈은 말소기준보다 앞선 2021년 9월 17일 전입했고, 2021년 9월 27일부터 점유했습니다. 2023년 2월 15일 확정일자를 받았고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금에 크게 미치지 못합니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지훈 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2021.09.17 | 2023.02.15 | 110,000,000원 | 신청 2024.11.18 | 있음 | 있음 | 인수 81,116,760원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 예상배당을 기준으로 미배당 보증금 81,116,760원을 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
정원시티캐슬 동일 면적 35.63㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균 126,166,666원에는 2021년과 2023년의 1억3,500만원~1억5,000만원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 35.63㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 35.63㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 35.63㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 35.63㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 35.63㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 108,500,000원 |
현재 회차 실질취득 110,936,760원은 최근 12개월 평균 108,500,000원의 102.2%이며, 최신 거래 97,000,000원의 114.4%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.6% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 23.6%라는 수치는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실제 부담액은 이미 최근 평균을 웃돌고 최신 거래보다 13,936,760원 높습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 29,820,000원 | 81,116,760원 | 110,936,760원 |
| 7회 유찰 시 | 23,856,000원 | 86,973,408원 | 110,829,408원 |
| 8회 유찰 시 | 19,084,800원 | 91,658,726원 | 110,743,526원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 936,760원 |
| 1. 임차인 배지훈 보증금 | 110,000,000원 | 28,883,240원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 2,296,800,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 배지훈 | 110,551,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당은 등기부상 2020.06.10 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 사용되며, 임차보증금 부족분 81,116,760원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수문초등학교 북측 인근으로, 주변은 근린상가와 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물로, 2015.07.01 사용승인됐습니다. 승강기·난방·급배수·소화전·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 일반상업지역, 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 50세대의 소규모 도시형생활주택이고 최근 거래가 97,000,000원까지 하락했습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 매각률 0.0%로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 상한 설정. 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 110,936,760원입니다.
- 유찰 착시 금지. 다음 회차로 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 110,829,408원·110,743,526원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.09.14 및 2023.10.07, 전입일 2021.09.17, 점유개시일 2021.09.27, 확정일자 2023.02.15와 실제 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 강제경매 집행권원, 법인 소유자와의 관계, 보증금 반환채권과 신청채권 110,551,900원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세, 집행비용 확정액과 추가 배당요구권자를 반영해 미배당 보증금과 실질취득을 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 126,166,666원보다 최근 12개월 평균 108,500,000원과 최신 거래 97,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수는 할인율이 아니다”
감정가 1억3,000만원이 여섯 번 유찰돼 2,982만원까지 내려왔다고 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담할 금액은 110,936,760원으로 최근 12개월 평균 108,500,000원보다 높고, 최신 거래 97,000,000원보다도 높습니다.
최근 시세가 과거보다 19.6% 하락했고 소규모 도시형생활주택의 환금성도 낮은 편인데, 이미 여섯 차례 유찰된 가격을 두고도 실질취득이 최근 시세 이상입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제까지 남습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 총부담은 싸지 않습니다. 이 물건은 저가매수형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형이며, 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.