광주지방법원 2025타경3171. 광주 동구 호남동 호남동중우아펠리스 1동 10층 1008호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 주식회사도담건설은 2022.03.14. 매매를 원인으로 거래가액 139,806,000원에 취득했고, 2024.09.10. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 선언돼 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 최금미는 2022.03.23. 임대차계약을 체결했고 2022.03.24. 확정일자를 받았으며, 2022.04.11. 전입과 점유를 시작했습니다. 모두 말소기준일인 2024.09.10.보다 빠릅니다. 2026.03.26.에는 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 호남동 48, 43-13, 43-21 호남동중우아펠리스 제1동 제10층 제1008호 · 광주광역시 동구 천변우로 381 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층~지상 22층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사도담건설 (2022.03.14. 매매 · 거래가액 139,806,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 80,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정남 / 6,986,049원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준권리 | 2024.09.10. 갑구 6번 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.09.10. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤에 등기된 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최금미의 전입·점유는 2022.04.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 후순위 등기는 지워져도 선순위 대항력은 지워지지 않는 구조입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최금미 건물 전유부분 전부 · 주거용 전입·점유 2022.04.11. | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 확정일자 2022.03.24. · 배당요구 2026.03.26. | 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인 본인의 신고이므로 중복 보증금으로 합산할 사안은 없습니다. 다만 우선변제권이 인정되어 보증금 일부를 배당받으면 그만큼 매수인 인수액이 줄고, 전액 배당되지 않으면 남은 금액을 매수인이 승계합니다.
② 가격 판단 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정된다
현재 최저가는 80,080,000원으로 감정가 143,000,000원의 56%입니다. 겉으로는 62,920,000원 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 기준 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,080,000원 | 약 29,920,000원 | 약 110,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 56,056,000원 | 약 53,944,000원 | 약 110,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 39,239,200원 | 약 70,760,800원 | 약 110,000,000원 |
낙찰가가 80,080,000원에서 56,056,000원, 39,239,200원으로 내려가더라도, 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 110,000,000원에 수렴합니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 가격 검토의 출발점은 최저가 80,080,000원이 아니라 대항력 보증금 110,000,000원과 최대 자금 노출 190,080,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,841,440원 |
| 인수 · 임차인 최금미 보증금 | 110,000,000원 | 0원 매수인 인수 110,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김정남 | 6,986,049원 | 6,986,049원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 105,663,730원 | 71,252,511원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 112,649,779원, 예상 배당액은 78,238,560원, 미배당액은 34,411,219원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주공원 동측, 광주세무서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 구도심 상업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 남서측과 북서측으로 각각 왕복 4차선 도로에 접해 접근성과 가시성은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층~지상 22층 건물의 10층이며, 전기·위생·급배수·난방· 화재탐지·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 부정형 평지, 근린생활시설 및 오피스텔 부지입니다. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 해당하며, 공시지가는 3,061,000원/㎡입니다.
- 용도·환금성. 공부상 근린시설이면서 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 구도심 상업지의 혼합용도 물건이고 이미 2회 유찰됐으므로, 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 우선변제 순위 확인. 2022.03.24. 확정일자, 2022.04.11. 전입·점유, 2026.03.26. 배당요구 및 임차권등기를 법원 원본과 대조해 실제 배당액을 계산해야 합니다.
- 최대 자금노출 검토. 권리구조상 실질취득은 약 110,000,000원에 수렴하지만, 임차인 배당 0원 시나리오에서는 190,080,000원까지 필요합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감됩니다. 임차인 배당액과 매수인 인수잔액이 달라질 수 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 주택임차권등기가 되어 있어 현재 점유상태와 실제 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 보증금 반환과 인도 시점이 연결될 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 주거용 오피스텔 이용상태가 병존합니다. 금융·전입·세금·임대 운용 조건을 아파트 기준으로 가정하지 말아야 합니다.
- 관리비·시설 상태 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 주차 및 공용시설 현황을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 조세 관련 문서를 직접 대조한 뒤 응찰가와 인수한도를 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가”가 아니라 “110,000,000원 보증금”
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최금미의 보증금 110,000,000원은 낙찰가보다 크고, 전입·점유는 말소기준권리보다 빠릅니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 110,000,000원에 수렴하는 구조입니다.
여기에 배당 시뮬레이션처럼 임차인 배당이 0원으로 확정될 경우에는 매수인이 보증금 110,000,000원을 전액 떠안아 현재 회차의 최대 자금 노출이 190,080,000원까지 커집니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가 착시는 크고, 임차인 배당순위가 확정되지 않은 상태의 자금 위험도 큽니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인에게 얼마가 배당되고 매수인이 얼마를 인수하는지입니다.
