광주지방법원 2025타경3171. 광주 동구 호남동의 호남동중우아펠리스 1동 10층 1008호입니다. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.

감정가 143,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 64,064,000원입니다. 겉으로는 가격이 크게 하락한 물건이지만, 등기부를 보면 2022년부터 점유한 임차인의 보증금 110,000,000원이 확인됩니다. 임차인의 전입일은 2022.04.11이고, 말소기준 압류일은 2024.09.10입니다.

매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가보다 임차보증금 배당과 인수 범위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2021년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2022년 상상주택주식회사로 신탁재산이 귀속된 후 주식회사도담건설에 소유권이 이전됐습니다. 2024년 재산보전처분 역시 2025.01.24 말소됐습니다.

국민건강보험공단 압류를 말소기준으로 하여 이후의 세금 관련 압류, 강제경매개시결정 및 근로복지공단 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금의 매수인 인수는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.10억

우선변제 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 임차권등기에는 확정일자 2022.03.24가 기재되어 있고 전입·점유 역시 말소기준보다 앞섭니다. 반면 제시된 예상배당표는 임차인에게 배당하지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 확정일자의 존재만으로 실제 배당액을 확정할 수는 없지만, 우선변제권이 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 배당요구의 적법성·종기, 임차권등기, 조세채권 순위와 실제 배당표를 대조해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 아니라 보증금까지 계산

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건입니다. 매수인은 낙찰대금을 지급하는 것 외에 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다.

따라서 현재 회차와 추가 유찰 회차의 가격을 비교할 때도 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 해석할 수 없습니다. 각 회차에서 임차인이 실제로 얼마를 배당받고 매수인에게 얼마가 남는지 확인해야 합니다.

④ 회차별 부담 시나리오

총부담은 각 회차 최저매각가와 제시된 인수액의 단순 합계입니다. 임차인 배당 0원이라는 시나리오 가정을 적용했으며 취득세·명도비·관리비 등은 제외했습니다. 실제 임차인 배당액이 달라지면 총부담도 달라집니다.

3회 유찰 상태에서 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 현재 예상배당을 적용한 취득 부담은 174,064,000원입니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 제시된 인수액을 적용하면 총부담은 각각 161,251,200원, 151,000,960원입니다.

반대로 임차인 우선배당이 인정되어 매각대금이 임차보증금 변제에 사용된다면 보증금 미배당액이 그만큼 감소합니다. 이 경우 총부담은 보증금 110,000,000원에 가까워질 수 있어 단순히 최저가가 내려가는 비율만큼 실제 취득비용이 낮아지지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 64,064,000원 가정)

제시된 추정배당표를 그대로 옮긴 수치입니다. 채권 총액 112,649,779원, 채권자 배당액 62,510,848원, 채권 미배당액 50,138,931원입니다. 임차인 우선변제권 및 조세채권 순위가 재확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 호남동 소재 광주공원 동측, 광주세무서 남서측 인근입니다. 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 구도심 상업지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 각각 왕복 4차선 도로에 접해 있으며, 접근성과 가시성은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층~지상 22층 건물입니다. 승강기·주차·난방·급배수·화재탐지 및 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 경매상 물건 분류는 근린시설이나 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현황 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구· 제1종지구단위계획구역 및 전통상업보존구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 3,061,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류된 주거용 오피스텔이라는 특성과 실제 이용상태를 고려해 매수 수요를 확인해야 합니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성이나 적정가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 최금미의 임차권등기, 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022.03.24 및 전입·점유일 2022.04.11을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 실제 배당순위 확인. 임차인의 우선변제권 성립 여부, 배당요구의 적법성, 선순위 조세채권 및 집행비용을 확인해 임차인 배당 예상액을 다시 산정해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰대금에 임차보증금 미배당 인수액을 더해야 합니다. 제시된 배당표 기준 총부담은 174,064,000원이지만 임차인 실제 배당액이 확인되면 반드시 수정해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물·유사 면적·실제 주거용 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 확인해야 합니다. 감정가 143,000,000원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 유찰 시나리오 재점검. 추가 유찰되더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금은 남을 수 있습니다. 최저가와 인수액을 합한 실질취득 부담으로 회차별 가격을 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 명도 완료를 전제할 수 없습니다.
• 관리비·세금. 공용관리비 체납액과 조세채권의 우선 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 입찰을 검토한다면 실제 매각결과 및 후속 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 관련 서류·실거래가를 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 44.8%가 취득원가의 44.8%는 아니다”

이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 낮아진 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 110,000,000원입니다. 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수가 명시되어 있으므로 최저가 64,064,000원만을 실제 매입비용으로 볼 수 없습니다.

현재 추정배당표를 그대로 적용하면 매수인 인수액은 110,000,000원, 총부담은 174,064,000원입니다. 다만 임차권등기에 기재된 확정일자가 말소기준보다 앞서 배당순위에 관한 불일치가 있으므로 이 금액을 최종 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 임차인이 우선 배당을 받는 것으로 확인되면 실질취득 부담은 보증금 110,000,000원 수준에 가까워질 수 있습니다.

어느 계산을 적용하든 최근 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 가격이 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 배당순위 검증, 임차보증금 잔액 확정, 실질취득액과 최근 시세 비교가 선행되어야 합니다. 현재로서는 낮은 최저가보다 임차보증금 승계와 실제 배당액의 불확실성에 주의해야 하는 사건입니다.