의정부지방법원 2024타경82847. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 125동 4층 402호, 전용면적 약 60.26㎡의 다세대주택입니다. 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매로 매각절차가 진행됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 235,000,000원의 34.3%인 80,605,000원으로, 이미 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2024.05.31. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리인데, 최유정의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.05.에 등기됐고 전입일은 2022.02.03., 확정일자는 2022.01.04.입니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.01.06. 해당 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 원칙상 미배당액 141,245,890원은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 61-3, 125동 4층 402호 (성석동, 한울하임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.26㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,463,178원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.26. 민간임대주택 등록 등기 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 주거 · 건물 전부 | 건물 전부 220,000,000원 | 2022.02.03. 2022.01.04. | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 확약 유효 시 0원* |
최유정은 2021.12.23. 임대차계약을 체결하고 2022.01.28. 점유를 개시했으며, 2022.02.03. 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022.01.04., 임차권등기는 2024.02.05. 접수됐습니다. 말소기준권리인 2024.05.31. 가압류보다 앞서므로 확약이 없다면 선순위 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
* 인수 0원 판단은 확약서 원본의 진정성, 제출 주체의 권한, 대상 임차보증금과의 일치, 대항력 포기 및 임차권등기 말소의 실제 이행을 전제로 합니다. 실제 임차인은 최유정 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다.
② 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2018년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2020년 신탁재산이 차인숙에게 귀속됐고, 2021.05.28. 김진선·최영철에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 이전됐습니다. 2021.11.26.에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다.
최유정의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 말소기준인 2024.05.31. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보면 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 미배당 보증금 승계 여부를 따져야 하는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 두 건의 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 80,605,000원 | 141,245,890원 | 221,850,890원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 56,423,500원 | 164,992,123원 | 221,415,623원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 39,496,450원 | 181,614,486원 | 221,110,936원 | 0원* |
확약이 적용되지 않는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 80,605,000원에서 39,496,450원까지 내려가도 인수액이 141,245,890원에서 181,614,486원으로 늘어납니다. 총부담은 약 221,110,936원~221,850,890원으로 거의 고정되므로, 단순히 최저가만 보고 “감정가의 17%까지 싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
반대로 확약이 유효하면 각 회차의 인수액은 실질 0원이므로 실질취득은 해당 회차 최저가와 같아집니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 확약의 유효성 여부가 경제성을 결정합니다.
④ 시세 비교 — 31.0%지만 실거래 표본은 1건
한울하임 125동·126동은 18세대 규모로 2018.09.06. 사용승인됐습니다. 비교 가능한 실거래 표본은 전용 60.59㎡, 2023.03., 1층, 260,000,000원 거래 1건입니다. 확약 유효 시 실질취득 80,605,000원은 이 거래금액의 31.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.03 | 60.59㎡ | 1층 | 260,000,000원 | 31.0% |
금액 차이는 크지만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2023.03.입니다. 전체 단지 규모가 18세대에 불과하고 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.5회이며, 제공된 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 260,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하거나, 31.0%라는 숫자만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 | - |
| 1. 임차인 최유정 보증금 | 220,000,000원 | 78,754,110원 | 141,245,890원 확약 유효 시 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 224,463,178원 | 0원 | 224,463,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당액 141,245,890원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거존·과밀억제권역이며, 토지면적은 1,024.0㎡, 공시지가는 530,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 제공 실거래는 1건이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 가격 차이와 별도로 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.06.자 확약서의 제출 주체, 서명·날인, 대상 임차보증금, 사건번호와 목적물 표시가 이 사건과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 범위 확인. 우선변제권만 주장한다는 내용과 대항력 포기, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 조항을 모두 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 말소 협조 주체를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유 상태, 열쇠 인도와 이사 완료 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26. 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래는 2023.03. 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래, 매물 호가, 공실 기간과 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비·공용부분 체납액과 조세채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 34.3%, 실거래 표본의 31.0%로 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 220,000,000원이 있어 확약이 없다면 현재 회차의 실질 총부담은 221,850,890원입니다. 추가 유찰이 되더라도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 약 221,000,000원대로 거의 유지됩니다.
반면 주택도시보증공사의 2026.01.06.자 확약이 유효하고 임차권등기 말소까지 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 80,605,000원입니다. 가격 차이는 분명 크지만, 18세대 소규모 다세대·실거래 1건·3회 유찰이라는 환금성 한계도 뚜렷합니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 저가 취득형입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 받느냐”보다 확약이 실제로 매수인을 보호하느냐입니다.
