광주지방법원 2025타경3300. 광주 서구 쌍촌동 푸른빌라 4층 403호의 다세대 물건입니다. 감정가는 84,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저가는 37,632,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리관계의 핵심은 2006.03.09 전입한 김기섭입니다. 말소기준인 2007.02.02 광주제일신용협동조합 근저당권보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 보증금은 72,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 8,400만원짜리를 3,763만원에 산다”가 아니라, 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 7,200만원을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 이 핵심 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 525-1 4층 403호 · 광주광역시 서구 운천로162번길 43-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김옥자 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 37,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기섭 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2007.02.02 광주제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2007.02.02 설정된 광주제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 광주광역시·광주광역시서구 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2006.03.09 김기섭의 전입입니다. 보증금 72,000,000원이고 배당요구도 2025.07.25 접수됐지만 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인되지 않은 부담도 남는다
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기섭 | 403호,404호 | 72,000,000원 | 2006.03.09 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김기섭은 보증금 72,000,000원, 전입 2006.03.09로 확인되고 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 별도로 주거 점유가 기재된 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분을 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
감정평가 참고사항에는 403호와 404호가 출입문 1개로 두 개 호를 함께 사용하고 있으며, 404호에는 403호와 일괄계약해 합산한 임차보증금 72,000,000원의 주택임차권등기가 기재돼 있다고 적혀 있습니다. 정확한 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가조차 최근 거래표본의 175%
푸른빌라의 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 21,500,000원이고, 최신 거래는 2023.05의 20,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 37.03㎡인 반면 실거래 표본은 24.60㎡·25.75㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 25.75㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2023.03 | 24.60㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 21,500,000원 |
그럼에도 현재 최저가 37,632,000원 자체가 최근 거래 평균의 175.0%입니다. 더 중요한 것은 최저가가 아니라 실질취득 약 72,000,000원이라는 점입니다. 이는 최근 평균 21,500,000원과 최신 거래 20,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 3회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,077,376원 |
| 인수 · 임차인 김기섭 보증금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주제일신용협동조합 | 195,000,000원 | 36,554,624원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,089,928원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김기섭 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 302,089,928원 중 예상배당은 36,554,624원이고 미배당은 265,535,304원입니다. 김기섭 보증금은 배당으로 충족되지 않는 구조이며, 매각물건명세서에는 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 핵심 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 37,632,000원 | 36,554,624원 | 265,535,304원 | 72,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 30,105,600원 | 29,163,699원 | 272,926,229원 | 72,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 24,084,480원 | 23,250,959원 | 278,838,969원 | 72,000,000원 |
4회 유찰 시 매각가는 30,105,600원, 5회 유찰 시 24,084,480원까지 내려갑니다. 하지만 대항력 임차보증금은 72,000,000원으로 그대로입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰이 반복된다고 실질취득 부담까지 같은 폭으로 낮아지는 것으로 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 효광중학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다세대·연립주택과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 시내 간선도로변 인근으로 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 403호·404호가 출입문 1개로 함께 사용되고 있습니다.
- 도로. 폭 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·주거환경개선지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 208.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 582,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 푸른빌라는 18세대, 2004.01.07 준공의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 2건으로 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기섭 임차권 원본 확인. 2006.03.09 전입, 보증금 72,000,000원, 2025.05.15 임차권등기와 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 김기섭은 대항력은 있으나 확정일자가 확인되지 않아 배당과 인수 범위를 특히 보수적으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현장점유와 전입세대열람 확인이 필요합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 둘 다 김기섭으로 기재돼 있어 임대차계약서·채권관계와 실제 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 403호·404호 사용관계 확인. 두 호가 출입문 하나로 함께 사용되고 보증금도 일괄계약된 것으로 평가돼 호별 사용·인도범위를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 확인된 실거래는 24.60㎡·25.75㎡로 대상 37.03㎡와 면적이 다릅니다. 동일면적 또는 유사면적의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “7,200만원 보증금”을 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 84,000,000원이 세 번 유찰돼 37,632,000원까지 내려온 저가매물처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준보다 앞선 김기섭의 전입과 72,000,000원 보증금이 있고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 따라서 가격 판단의 중심은 최저가 37,632,000원이 아니라 실질취득 약 72,000,000원입니다.
최근 실거래 표본은 대상보다 작은 면적이어서 직접 비교에는 한계가 있지만, 현재 최저가부터 최근 평균 21,500,000원의 175.0%이고 실질취득은 그보다 더 높습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자, 403호·404호의 일괄 사용, 신청채권자와 대항력 임차인의 동일 이름까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 인수권리 확인이 먼저인 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
