수원지방법원 2024타경4054. 평택시 청북읍 어연리의 ‘평택스마트팩토리’ 3층 314호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 현재 소유자는 주식회사엠어스입니다. 주식회사엠어스는 2023.01.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2021.02.25 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다.
말소기준 이후 2024.03.12 근로복지공단 가압류 7,000,000원이 설정됐고, 2024.09.09 유케이제구차유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 권리와 별개로 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4054 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 3층314호 (평택스마트팩토리) |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 314호 |
| 소유자 | 주식회사엠어스 · 2023.01.18 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 63,530,460원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 312,799,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.25 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이후 설정된 근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가격은 63,530,460원으로 감정가 378,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 실제 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 중요한 시장 신호입니다.
동일 유형의 최근 실거래 시세 비교자료는 확인되지 않으므로, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 바로 연결하기보다 공장(지식산업센터)의 실제 수요, 임대 가능성, 점유 상태, 매각 후 환금성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 63,530,460원 | 305,013,088원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 44,471,322원 | 323,729,162원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 31,129,925원 | 336,830,414원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,530,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,543,548원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 61,986,912원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 가정하면 채권 총액 367,000,000원 중 61,986,912원이 배당되고, 미배당액은 305,013,088원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어연초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 지방산업단지·중소규모 공장 및 창고·근린생활시설·주택 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 314호이며, 승강기·위생·급배수·화재경보·소화·주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복 4차선 및 서측 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 13,532.4㎡, 공시지가는 636,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이 포함되며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 보증금 비율로 착각하지 않도록 주의해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대내역이 미상이므로 실제 사용 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 단순히 감정가가 높았던 것인지, 수요·임대·환금성 요인이 있는지 원인을 분리해 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 수요. 실제 매수층과 임차수요가 제한될 수 있으므로 낙찰가보다 향후 처분 가능성을 먼저 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각 관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 305,013,088원으로 크게 남지만, 해당 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 계산된 것은 아닙니다.
맺으며 — “할인율보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2021.02.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 점유 확인에 있습니다. 감정가 378,000,000원에서 5회 유찰돼 63,530,460원까지 내려왔지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격의 적정성과 실제 수요는 별도 검증이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 그 자체가 아니라, 왜 5회 유찰됐는지를 확인하는 데 있습니다.
