부산지방법원 2023타경61877. 부산 동래구 안락동 동래에코하임 9층 901호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 256,000,000원이지만 현재 최저매각가격은 1,981,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아니라 2020.09.04 전입한 허보람입니다. 말소기준 근저당은 2022.02.24 설정됐으므로 전입 순서만 놓고 보면 임차인의 점유관계가 선행합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하며, 인수액 역시 0원으로 확정하지 않습니다.
등기권리 자체는 2022.02.24 배정효 근저당권을 기준으로 그 이후의 근저당·가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부상 후순위 권리가 소멸하는 것과 선순위 전입 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 배당 시뮬레이션에는 확인되지 않은 임차보증금이 반영되지 않았으므로, 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경61877 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명안로10번길 34, 9층901호 (안락동,동래에코하임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 중 제9층 제901호 |
| 거래 비교면적 | 74.5482㎡ |
| 소유자 | 도우이엔지주식회사 · 2021.11.11 소유권이전 · 거래가액 259,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 1,981,000원 (20회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.24 배정효 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 설정된 주식회사세움강원 근저당권 100,000,000원, 주식회사 진양 가압류 67,324,400원, 근로복지공단 가압류 87,241,890원과 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.04.02 신탁등기는 2020.09.04 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허보람 | 901호 | 2020.09.04 | 2024.01.19 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.01.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금의 규모를 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 205,000,000원, 추세는 -19.1%
동래에코하임 시장 데이터에서 전체 11건 평균은 248,945,454원이지만, 과거 2021~2022년 250,000,000원 안팎의 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -19.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 74.55㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2023.03 | 69.66㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2022.12 | 69.66㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2022.11 | 74.55㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 2022.10 | 69.66㎡ | 7 | 246,000,000원 |
| 2022.05 | 74.55㎡ | 6 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 69.66㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 74.55㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 74.55㎡ | 9 | 259,700,000원 |
| 2021.07 | 74.55㎡ | 8 | 252,000,000원 |
| 2021.06 | 74.55㎡ | 10 | 259,700,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 248,945,454원 |
현재 최저매각가격 1,981,000원은 시장 데이터상 최근 12개월 평균 205,000,000원의 1.0% 수준으로 표시됩니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 전혀 반영하지 않은 최저가격 비교일 뿐입니다. 이 사건에서는 보증금 미상 임차인이 존재하므로 최저가 대비 시세 할인율을 가격 가점으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,658원 |
| 1. 근저당 · 배정효 | 120,000,000원 | 1,545,342원 |
| 2. 근저당 · 주식회사세움강원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 진양 | 67,324,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 87,241,890원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 파산관재인 이상근 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 374,566,290원 중 예상 배당액은 1,545,342원, 미배당액은 373,020,948원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 허보람의 보증금이 확인되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 더 내려가도 권리 미확정은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 20회 유찰 | 1,981,000원 | 1,545,342원 | 373,020,948원 |
| 21회 유찰 시 | 1,584,800원 | 1,156,274원 | 373,410,016원 |
| 22회 유찰 시 | 1,267,840원 | 845,019원 | 373,721,271원 |
최저가가 1,584,800원, 1,267,840원으로 더 내려가더라도 허보람의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득가의 핵심 변수는 그대로 남습니다. 이 사건에서는 회차별 가격 하락보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공동주택으로 가정할 수 없는 물건입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 한국전력공사 동래지사 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 동해선 안락역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 소로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 9세대이고 경매 통계상 평균 유찰 20.0회, 매각률 4.76%입니다. 최근 거래 추세도 -19.1%로 가격과 매각 유동성 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 허보람 보증금 확인이 1순위. 2020.09.04 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 대항력과 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 사용하지 말 것. 1,981,000원은 임차보증금 인수가 반영되지 않은 숫자입니다.
- 최근 시세를 기준으로 비교. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 205,000,000원이며 추세는 -19.1%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 248,945,454원만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있어 법원 경매와의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 재매각 보증금 조건 확인. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부 상태 직접 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수리비를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “1,981,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
감정가 256,000,000원이 20회 유찰돼 1,981,000원까지 떨어졌다는 사실은 강렬하지만, 이 사건에서는 그 숫자가 투자 판단의 출발점이 될 수 없습니다. 2020.09.04 전입한 실제 임차인 허보람의 보증금이 미상이기 때문입니다. 말소기준보다 빠른 전입이 확인되는 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’, 매수인 인수액도 미상입니다.
시장 측면에서도 최근 12개월 평균과 최신 거래는 205,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -19.1%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 20.0회, 매각률은 4.76%에 그칩니다. 여기에 공매공고, 국세·지방세 압류, 재매각 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 매우 낮다”는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 확인형입니다. 보증금과 점유관계를 확정하기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 메리트도 확정할 수 없습니다.
