수원지방법원 2024타경87074. 수원 장안구 조원동 ‘새롬아트빌’ 5층 502호, 전용 54.62㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조원숙은 2021.12.20 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했고, 2023.11.27 부산회생법원에서 파산선고가 내려졌습니다. 이후 파산관재인 임호택이 청산을 위한 형식적 경매를 신청해 2024.09.05 경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 2024.01.03 설정된 서영선의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.14, 확정일자는 2021.11.17, 전입 및 점유개시는 2021.12.20이고 보증금은 260,000,000원입니다. 전입이 말소기준인 2024.09.05보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 인수형 임차인이지만, 이번 사건에는 그 결론을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87074 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송원로86번길 31, 5층502호 (조원동,새롬아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.62㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조원숙 · 2021.12.20 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (13회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 | 채무자 조원숙의 파산관재인 임호택 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2014.12.02 |
| 세대수 | 새롬아트빌 10세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
기존 화서신용협동조합 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.05 경매개시결정입니다. 서영선은 2021.12.20 전입·점유하여 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 128,380,000원을 가정한 배당계산에서는 보증금 중 125,782,680원이 배당되고, 134,217,320원이 미배당으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 서영선 실제 임차인 1명 · 전유부분 전부 | 점유개시 2021.12.20 전입 2021.12.20 확정 2021.11.17 | 260,000,000원 배당요구 2024.01.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
* 확약을 반영하지 않는 권리계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 134,217,320원입니다. 확약은 서영선에게만 적용됩니다. 현장 확인에서 별도 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력·인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 거래 시점은 오래됐다
새롬아트빌의 시세자료는 총 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 250,000,000원, 최고 거래는 280,000,000원, 최저 거래는 210,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 51.4%로 표시됩니다. 확약을 반영하면 실질취득도 현재 최저가와 같은 128,380,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 58.63㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 54.62㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 56.33㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
수치만 보면 실질취득 128,380,000원은 최근 12개월 평균 지표 250,000,000원보다 낮아 가격 여유가 있는 구조입니다. 다만 개별 거래 중 최신 거래가 2022.03이고, 2026.09.08 입찰과는 시점 차이가 있습니다. 따라서 이 자료만으로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 현재 실거래와 매물 호가를 재확인해야 할 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 서영선 보증금 | 260,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 임호택 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서영선의 미배당 보증금은 134,217,320원입니다. 그러나 2026.04.30 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 감정가 49% | 128,380,000원 | 134,217,320원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 · 감정가 39% | 102,704,000원 | 159,533,856원 | 0원* |
| 15회 유찰 시 · 감정가 31% | 82,163,200원 | 179,715,738원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안구청 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 체육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2014.12.02입니다. 기본 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 노폭 8M 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 평지·정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,704,000원/㎡입니다.
- 공부 참고. 집합건축물대장상 옥탑2층 기계실·물탱크실 18.8㎡가 연면적 제외로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 새롬아트빌은 10세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 13.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 반복 유찰 이력 자체를 재매각 리스크로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 서영선임을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 감정평가상 임대차 관계는 미상입니다. 확약은 서영선에게만 적용되므로 현장 점유자와 전입세대 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 현재성 확인. 제공된 최신 실거래가 2022.03입니다. 최저가 128,380,000원이 과거 시세지표 대비 51.4%라는 사실만으로 현재 시세 할인이라고 확정하지 마세요.
- 13회 유찰 원인 재점검. 반복 유찰이 단순 권리 문제 때문이었는지, 다세대 환금성·점유·시장수요가 복합적으로 작용한 것인지 현장과 매각기록을 함께 봐야 합니다.
- 토지·건축사항 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 옥탑2층 기계실·물탱크실 18.8㎡ 기재사항을 원본 공부에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 사건이지만, 확약 이후 승부처는 환금성”
서영선은 보증금 260,000,000원, 2021.12.20 전입·점유, 2021.11.17 확정일자를 갖춘 명백한 대항력·우선변제 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 매각가 기준 미배당 134,217,320원이 매수인 인수 문제의 중심이 됩니다. 그러나 2026.04.30 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 서영선에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 128,380,000원으로 내려오고, 제공된 최근 12개월 평균 250,000,000원의 51.4%라는 가격지표가 눈에 들어옵니다. 다만 이 물건은 이미 13회 유찰됐고, 10세대 다세대이며 최신 실거래가 2022.03입니다. 따라서 결론은 단순한 “반값 경매”가 아닙니다. 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 시세의 현재성과 환금성 검증이 남은 사건입니다. 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 현재 거래시장의 검증이 핵심입니다.
