수원지방법원 2025타경883. 평택 고덕국제신도시 내 고덕국제신도시리슈빌레이크파크 1407동 13층 1301호, 전용 84.9785㎡ 아파트입니다. 소유자 이도윤은 거래가액 440,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 구로3동새마을금고 명의의 채권최고액 504,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 최윤수 근저당과 국민은행·삼성카드· 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김미순 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2024.09.30로 말소기준일 2022.03.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도 상황은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2683-1 고덕국제신도시리슈빌레이크파크 제1407동 제13층 제1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9785㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·발코니 · 지상20층 중 13층 |
| 소유자 | 이도윤 (거래가액 440,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 386,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구로중앙새마을금고 / 394,717,850원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.02. 구로3동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2022.03.02. 구로3동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임차인 전입, 최윤수 근저당, 국민은행·삼성카드·신용보증기금 가압류와 구로중앙새마을금고의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 발생하더라도 낙찰자에게 채무가 이전되지는 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미순 | 미상 | 2024.09.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 71.8%
고덕국제신도시리슈빌레이크파크는 730세대, 사용승인일은 2021.11.04입니다. 비교 대상은 전용 84.98~84.99㎡의 2026년 7월 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 538,041,666원, 최신 거래는 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 519,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 534,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 518,000,000원 |
| 평균 | 84.98~84.99㎡ | 12건 | 538,041,666원 |
실거래 범위는 490,000,000원~700,000,000원이고, 최신 거래는 535,000,000원입니다. 현재 최저가 386,400,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 감정가 552,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려오면서 가격 조건이 달라졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,209,600원 |
| 1. 근저당 · 구로3동새마을금고 | 504,000,000원 | 380,190,400원 |
| 2. 근저당 · 최윤수 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 100,742,415원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,003,487원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 922,745,902원, 예상 채권자 배당액은 380,190,400원, 미배당액은 542,555,502원입니다. 채권자 미배당이 발생해도 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 542,555,502원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 270,480,000원 | 265,893,280원 | 656,852,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 189,336,000원 | 185,885,296원 | 736,860,606원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조는 변하지 않아 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕함박초등학교 북동측 인근의 고덕국제신도시 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 13층으로, 승강기·난방·소화전·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 730세대, 사용승인일 2021.11.04의 아파트로 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며 서측 외곽공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,587,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역이며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았으며, 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김미순의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분을 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 일정은 현장 확인이 필요합니다.
- 거래가 편차 확인. 동일 평형 실거래가 490,000,000원부터 700,000,000원까지 분산되어 있으므로 층·향·내부상태를 개별 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정요항표에도 내부구조와 상태의 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 세금 및 소액임차인 여부를 확인하세요.
- 채권자 명칭 대조. 말소기준 근저당권자는 구로3동새마을금고, 경매개시 채권자는 구로중앙새마을금고로 기재되어 있으므로 등기부와 경매기록을 원문대로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현장 확인
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 김미순도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 권리구조는 비교적 단순합니다. 가격도 1회 유찰로 386,400,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 538,041,666원의 71.8%입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 임차인이 실제 점유하고 있고, 감정평가에서도 내부구조와 상태의 재확인을 요구하고 있습니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 임차인 점유와 내부 상태 확인이 최종 조건입니다.
