수원지방법원 2025타경889. 평택시 서정동 서정벨루스하임 8층 817호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물의 8층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 반성호이며, 2017.01.25 국민은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.10.20의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 감정가 75,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 36,750,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 72,900,000원의 50.4%, 2026.07 최신 거래 75,000,000원보다도 상당히 낮은 수준입니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 8층 817호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(아파트) · 26.11㎡ · 17층 중 8층 |
| 소유자 | 반성호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 56,129,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
등기상 핵심 담보권은 2017.01.25 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 77,040,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025.10.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세도 확인
서정벨루스하임의 면적 26.11㎡·26.37㎡ 거래 중 최근 확인된 실거래입니다. 전체 12건 평균은 76,191,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.37㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 69,800,000원 |
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 72,900,000원 |
현재 최저가 36,750,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%입니다. 최신 거래 75,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.8% 낮아진 추세이므로 과거 최고가 90,000,000원이나 전체 평균만을 근거로 적정가를 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,040,000원 | 35,688,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,750,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 77,040,000원 중 35,688,500원이 배당되고 41,351,500원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 41,351,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 52,178,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 59,756,635원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물의 8층 817호이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 16미터, 북측 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,006.0㎡, 공시지가 2,613,000원/㎡이며 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 규모. 서정벨루스하임은 299세대이며 사용승인일은 2016.12.29입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 76,191,666원보다 최근 12개월 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 9.8% 낮아진 만큼 과거 90,000,000원 거래를 기준으로 가격을 낙관하지 마십시오.
- 다회 유찰 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.1회와 매각률 0.0%를 환금성 점검에 함께 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 점유와 환금성은 확인”
이 물건은 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 2017.01.25 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 2회 유찰된 최저가 36,750,000원이 최근 12개월 평균 72,900,000원의 50.4%까지 내려와 분명한 할인폭이 있습니다.
다만 최근 거래 흐름은 -9.8%이고, 단지 경매 통계에는 평균 7.1회 유찰과 매각률 0.0%가 잡혀 있습니다. 여기에 내부 확인이 되지 않아 임대관계와 실제 거주자 유무가 미상이라는 점도 남습니다. 따라서 결론은 권리구조와 가격은 긍정적이지만, 점유·실수요·환금성을 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
