수원지방법원 2025타경41552. 평택시 군문동 군문주공2 212동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 한상희로, 2023.12.18 공유자 전원 지분을 210,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 185,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
과거 1999년부터 2011년까지 설정됐던 주택은행·국민은행·삼성화재·한국씨티은행· 제일저축은행·이선재 관련 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 가격은 최저가가 최근 동일평형 거래 수준을 상당폭 웃돌고 있어, 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 군문동 360 212동 6층602호 · 도로명 경기도 평택시 원평로25번길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태 아파트 · 동일평형 비교면적 59.96㎡ |
| 건물 | 피.씨조 경사지붕 제15층 건물 내 제6층 제602호 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 소유자 | 한상희 · 2023.12.18 소유권 취득 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전재열 / 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2023.12.18 을구 17번 우리은행 근저당권 185,900,000원입니다. 2025.03.11 경매개시결정은 그 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 234,000,000원은 최근 평균의 118.0%
군문주공2 동일평형 59.96㎡의 최근 거래 12건은 2026.03부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 198,333,333원, 최신 거래는 205,000,000원, 실거래 범위는 160,000,000원~220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 9 | 202,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 198,333,333원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 234,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 198,333,333원 대비 118.0%이며, 최신 거래 205,000,000원뿐 아니라 최근 12건 중 최고 거래가 220,000,000원도 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 회차 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 234,000,000원 | 185,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 2,120,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 39,036,640원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아니므로, 회차가 내려가도 매수인 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 자료의 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 가격 판단은 실제 회차별 매각가와 최근 실거래를 직접 비교하면 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 185,900,000원 | 185,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,024,000원 |
현재 매각가 234,000,000원 가정에서는 집행비용 4,076,000원과 우리은행 185,900,000원이 배당되고 소유자 잔여가 44,024,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군문초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 평택역이 소재합니다.
- 단지 규모. 군문주공2는 1,035세대, 준공일은 1999.03.22입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(군문택지지구)이며 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 도로·환경. 단지 내 도로를 통해 공도와 연계되며, 토지는 평지의 부정형 아파트 부지입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 동일평형 거래 12건이 확인되지만 가격 범위가 160,000,000원부터 220,000,000원까지 분산되어 있어 응찰가 설정 시 개별 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시. 최저가 234,000,000원은 최근 평균의 118.0%입니다. 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 매각가 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원으로 계산되어 있으므로 해당 회차의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 전재열 권리 연결 확인. 을구 18번의 말소와 18-1 이전등기, 경매개시 채권자 전재열, 예상배당 0원의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”만 보고 신건에 들어갈 가격은 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리가 특정되어 있고 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 실질취득액 234,000,000원은 최근 12개월 동일평형 평균 198,333,333원의 118.0%이며, 최신 거래와 최근 최고 거래까지 웃돕니다. 군문주공2 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 사건이 아니라, 실제 거래가격보다 높은 상태에서 시작하는 사건이라는 점이 결론의 중심입니다.
