창원지방법원 2025타경1905. 밀양시 삼랑진읍 율동리 25 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 단독주택과 정자로 확인되고, 토지 551.0㎡의 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 최저매각가는 감정가 436,236,350원에서 3회 유찰되어 149,629,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순 가격이 아니라 일괄매각 구성과 농지취득자격증명원 제출 리스크입니다.
권리 흐름은 데이터상 임차인이 없고 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기에는 과거 권리와 말소 등기가 함께 보이며, 현재 경매의 기준은 2013.06.14 밀양축산업협동조합 근저당권입니다. 입찰자는 “최저가가 낮다”는 사실보다 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 조건과, 제시외 건물·수목까지 포함된 일괄매각이라는 점을 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 정자 |
| 소유자 | 김명환 2분의 1, 김영환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 436,236,350원 / 149,629,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양축산업협동조합 / 186,703,438원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 551.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 90,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
임차인 목록은 없습니다. 따라서 보증금 인수형 임차인, 보증기관 승계 중복신고, 대항력 있는 임차인의 보증금 초과 인수 문제는 데이터상 확인되지 않습니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 제시합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임차인 없음, 임대관계 미상
| 구분 | 성명 / 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 해당 없음 | 0원 | 없음 | 없음 | 해당 없음 |
감정요항표의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 다만 제공 데이터의 tenants 배열은 비어 있으므로 실제 임차인 수는 0명으로 정리합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 자료는 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
이 사건은 3회 유찰 후 현재 최저가가 149,629,000원입니다. 감정가 436,236,350원 대비 약 34.3% 수준입니다. 실거래 비교 데이터는 제공되지 않았으므로, 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않고 감정가 대비 낙폭만 판단합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 149,629,000원 | 34.3% | 444,265,806원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 104,740,300원 | 24.01% | 488,526,064원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 73,318,210원 | 16.81% | 519,401,518원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,894,806원 |
| 을구 1번 근저당권 · 밀양축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 삼랑진농업협동조합 | 195,000,000원 | 26,734,194원 |
| 갑구 2번 가압류 · 한정자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 밀양축산업협동조합 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,629,000원 가정 배당표입니다. 채권 총액 591,000,000원 중 146,734,194원만 배당되고, 미배당은 444,265,806원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 소재 '율곡마을' 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 사찰, 농경지 등이 혼재하는 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 단독주택, 기호 2-2는 정자입니다. 건물 구조는 일반철골구조 샌드위치판넬위슁글지붕 2층 건물과 일반목조 너와지붕 단층 정자입니다.
- 설비. 기호 2-1에는 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이 포함됩니다. 기호 4는 일부 소면적이 소하천구역에 속합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요, 미제출 시 보증금 몰수 조건을 최우선 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 3-1~3-2, 5-1 및 수목 2-1, 3-3, 4-1, 5-2가 매각에 포함됩니다.
- 토지 경계. 토지면적 551.0㎡, 부정형, 완경사, 세로한면(불) 조건이므로 진입로와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임차인 데이터는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 점유자·사용관계는 원본과 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 불만 가능성. 현재 회차 기준 미배당 444,265,806원이 발생합니다. 채권자 측 이해관계와 절차 진행 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 증명원 리스크”
이 물건은 감정가 436,236,350원에서 3회 유찰되어 149,629,000원까지 내려온 상태입니다. 데이터상 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이므로, 보증금 인수형 리스크는 보이지 않습니다. 하지만 물건 성격은 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 단독주택·정자·제시외 건물·수목이 포함된 일괄매각입니다. 무엇보다 [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요, 미제출 시 보증금 몰수라는 조건이 결론을 좌우합니다. 권리는 단순해도 절차가 까다롭고, 환금성도 아파트처럼 보기는 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만, 입찰 난도는 낮지 않습니다.
