수원지방법원 2025타경942. 화성 병점동 태안프라자 7층 701호입니다. 사건표시상 용도는 기타이고, 감정평가 현황은 공부상 주차장시설이지만 실제로는 주차장 및 위반건축물인 구분건물(주거용 오피스텔)입니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 701호에 10여개의 불법 주거시설이 설치되어 있는 상태로 적시돼 있습니다. 정상적인 단일 오피스텔 한 호실을 낙찰받는 구조와는 출발점부터 다릅니다.

권리에서도 단순하지 않습니다. 이번 매각은 전체가 아니라 주식회사삼성바이오연구소 지분 100분의 80에 대한 지분매각입니다. 같은 소유자가 별도로 취득한 100분의 20 지분이 있어, 낙찰자는 매각 지분만 취득하게 됩니다. 게다가 2017년 1월 11일 전입한 이희철은 말소기준일인 2017년 10월 18일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차관계를 대항력 확정으로 단정할 수는 없지만, 정확도 기준상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 ‘선순위 점유’

현재 권리분석의 기준점은 2017.10.18. 화성시동부출장소 압류입니다. 이후의 압류·가압류·근저당·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 말소 여부만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 중 이희철은 2017.01.11 전입, 백정우는 2017.06.02 전입으로 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 5명

백정우는 2017.06.02 전입, 보증금 20,000,000원, 확정일자 2018.08.23이며 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 683,200,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 20,000,000원 전액 배당으로 계산돼 해당 임차인의 잔여 인수는 발생하지 않는 구조입니다. 김성천은 보증금 25,000,000원이지만 전입일이 2018.01.08로 말소기준 이후이며, 김찬배·최승필도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 이 사건에서 확인할 실제 임차인은 5명입니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 683,200,000원으로 감정가 976,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 위험합니다. 이 물건은 전체 소유권이 아니라 100분의 80 지분만 매각되고, 공부와 현황이 다르며 위반건축물 상태이고, 선순위 전입자의 보증금까지 확정되지 않았습니다.

특히 지분 80% 낙찰 후에도 나머지 지분이 별도로 남는 구조이므로, 낙찰가만으로 완전한 단독 소유권을 취득하는 물건과 직접 비교해서는 안 됩니다. 여기에 공부상 주차장과 현황 주거용 오피스텔의 불일치, 위반건축물 상태까지 겹쳐 있어 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인폭보다 법적·물리적 정리 가능성에 있어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 683,200,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 채권자 청구 464,399,596원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 189,568,404원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있고, 이희철의 미확정 임차보증금 위험은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”을 최종 확정 인수액으로 읽으면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안화초등학교 북서측 인근으로 아파트·학교·관공서·상업용 및 업무용건물·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 현황. 공부상 주차장시설이지만 실제로는 주차장 및 위반건축물인 구분건물(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
• 시설. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(태안지구)·주차장 용도이며 토지면적은 3,982.6㎡, 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
• 도로. 4면 가로획지로 북서측·북동측·남동측·남서측이 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 환금성. 지분 100분의 80만 매각되고 위반건축물 상태까지 겹쳐 있어, 일반적인 정상 구분건물보다 매각 후 권리·사용관계 정리 여부를 먼저 따져야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 확인. 낙찰 대상은 100분의 80입니다. 전체 100% 소유권을 취득하는 입찰로 오인하면 안 됩니다.
• 이희철 보증금 확인. 2017.01.11 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
• 백정우 배당 확인. 보증금 20,000,000원, 전입 2017.06.02, 확정일자 2018.08.23, 배당요구가 확인됩니다. 현재 시뮬레이션상 전액 배당이나 실제 배당순위 변동을 최종 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 공부상 주차장시설에 10여개의 불법 주거시설이 설치된 상태입니다. 현황과 공부 차이 및 위반 상태의 정리 가능성을 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
• 점유 범위 확인. 임차인 5명의 실제 점유 위치와 701호 내부의 구획 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 회차별 배당 변화. 현재는 미배당 0원이지만 2회 유찰 시 13,341,997원, 3회 유찰 시 155,118,349원으로 미배당이 커집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 위반건축물 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다

이 물건은 감정가 976,000,000원에서 한 번 유찰되어 683,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 사건이 아닙니다. 낙찰 대상은 100분의 80 지분이고, 공부상 주차장시설에 10여개의 불법 주거시설이 설치된 현황 위반건축물이며, 실제 임차인도 5명입니다.

그중 가장 중요한 것은 2017.01.11 전입한 이희철입니다. 말소기준 2017.10.18보다 앞선 전입인데 보증금·확정일자가 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 그 결과 실질취득액 역시 683,200,000원 + 미확정 인수액입니다. 백정우 20,000,000원은 현재 배당표상 전액 배당되지만, 이희철 문제는 같은 방식으로 0원 처리할 수 없습니다.

가격보다 권리·지분·현황 정리가 우선인 물건. 1회 유찰만 보고 접근하기보다 선순위 임차관계와 20% 잔존 지분, 위반건축물 상태를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다.