수원지방법원 2025타경41874. 평택시 비전동 용진프라자 1층 111호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 강은희·최형도 씨가 각 2분의 1 지분으로 2016년 소유권을 취득했으며, 당시 등기된 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 368,000,000원의 70%인 257,600,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황상 제111호가 단독으로 구분되어 사용되는 것이 아니라 인접 제104호부터 제111호까지 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 신청채권자는 2026.04.23. 복원이 용이하다는 취지의 보정서를 제출했지만, 이는 실제 복원비·공사범위·영업중단·명도 범위가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 낙찰 전 현장 경계와 각 호실의 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강은희 2분의 1 · 최형도 2분의 1 (2016.05.11. 소유권이전, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택새마을금고 / 191,759,280원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 현황상 특이사항 | 제104호부터 제111호까지 경계 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당의 설정일과 임차인의 선후가 핵심
2015.04.15. 설정된 와룡새마을금고 근저당권 1,105,000,000원은 2015.06.30. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2015.07.03. 평택중앙새마을금고 명의로 채권최고액 247,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2016.05.11. 채무자가 강은희 씨로 변경됐습니다. 평택중앙새마을금고는 평택새마을금고로 명칭이 변경됐으며, 해당 근저당권은 2026.04.07. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·승계 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이계춘 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금은 20,000,000원으로 확인되지만 점유부분, 대항요건일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이계춘을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 매수인이 전혀 부담하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 보증금 전액이 승계되는 상단 시나리오에서는 현재 최저가 257,600,000원에 20,000,000원을 더한 실질취득 검토액이 277,600,000원이 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 368,000,000원 대비 70%인 257,600,000원입니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 독립된 111호의 영업공간이 아니라 인접 호실들과 일체로 이용되는 상태입니다. 구분벽 복원비, 설비 분리비, 출입구와 소방·전기·급배수 상태, 점유자 명도비용이 발생하면 실질취득액은 낙찰가보다 커집니다. 임차보증금 전액 승계 가능성까지 상단에 반영하면 검토액은 277,600,000원이며, 여기에 복원·명도비용은 별도로 더해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,406,400원 |
| 1. 신청채권자 · 평택새마을금고 | 191,759,280원 | 0원 |
| 2. 임차인 · 이계춘 | 20,000,000원 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 253,193,600원 |
현재 산정표는 집행비용 4,406,400원만 차감하고 신청채권자 배당을 0원으로 표시해 소유자 잔여를 253,193,600원으로 계산하고 있습니다. 그러나 신청채권자 청구액 191,759,280원과 등기상 근저당권이 존재하므로, 이 잔여액을 실제 배당결과로 받아들여서는 안 됩니다. 임차인 배당과 당해세·최우선변제도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 비전중학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 공원, 교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 111호이며, 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 10미터, 북서측·북동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 장방형 토지로 주차장과 근린생활시설 부지로 이용되며, 토지면적은 849.5㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·소사벌택지지구 지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 환금성. 독립된 111호의 점유·시설 상태가 아니라 여러 구분상가가 일체로 이용되는 상태이므로, 일반적인 단독 구분상가보다 매수자 확인사항과 재매각 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이계춘의 임대차계약서, 점유개시일, 대항요건일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유부분을 확인하세요.
- 104호~111호 전수 확인. 각 호실의 소유자·임차인·영업자·보증금과 출입구 및 내부 경계를 개별적으로 대조해야 합니다.
- 복원 견적. 구분벽뿐 아니라 전기·소방·급배수·냉난방·출입구·간판의 분리공사 범위를 현장에서 산정하세요.
- 실질취득액 계산. 최저가 257,600,000원에 임차보증금 승계 가능액, 명도비, 복원비, 체납 관리비를 더해 입찰상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 191,759,280원이 예상배당 0원으로 표시된 이유를 근저당권 원문과 법원 배당관계 서류에서 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 용진프라자 1층 구분상가의 최근 매매·임대 사례와 공실기간을 중개업소 및 실거래 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·보정서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다
이 물건은 감정가 368,000,000원에서 한 차례 유찰돼 257,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 근거가 없어 이 가격이 시세보다 낮다고 판단할 수 없고, 실제 임차인 이계춘의 보증금 20,000,000원은 대항력과 승계 여부가 미상입니다. 보증금 전액 승계만 가정해도 실질취득 검토액은 277,600,000원으로 올라갑니다.
더 큰 문제는 제111호가 제104호부터 제111호까지 하나의 공간처럼 이용되고 있다는 점입니다. 신청채권자가 복원이 용이하다는 보정서를 제출했더라도, 실제 낙찰자가 부담할 공사·명도·영업조정 비용은 현장 확인 전까지 알 수 없습니다. 여기에 신청채권자 청구액이 배당표에 반영되지 않은 불일치까지 있어 배당 신뢰도도 낮습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리·점유·복원 관계 선확인입니다. 최저가 70%라는 숫자만으로 접근하기에는 불확실성이 큰 근린생활시설입니다.
