수원지방법원 2025타경41874. 평택시 비전동 용진프라자주건축물제1동 1층111호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 감정가 368,000,000원의 49%인 180,320,000원까지 내려와 있습니다. 다만 이 물건은 숫자만 보고 접근하기엔 권리와 현황 확인 포인트가 분명합니다.
첫째, 실제 임차인으로 확인되는 이계춘의 보증금이 20,000,000원이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수액 0원으로 확정할 수도 없습니다. 둘째, 현황상 제104호부터 제111호까지가 경계구분 없이 일체로 이용되고 있고, 신청채권자가 2026.04.23. 복원이 용이하다는 취지의 보정서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41874 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층111호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 비전6길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강은희 2분의 1 · 최형도 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2016.05.11 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 180,320,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 평택새마을금고 / 191,759,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 ‘기록 정합성’ 확인이 먼저
등기기록에는 2015.04.15 와룡새마을금고 근저당권 1,105,000,000원이 설정됐다가 2015.06.30 해지로 말소된 기록이 있습니다. 이후 2015.07.03 평택중앙새마을금고 명의의 근저당권 247,000,000원이 설정되고, 2016.05.11 채무자가 강은희로 변경됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.13이며, 제공된 권리판단에서는 이 경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있습니다.
② 임차인 — 보증금 20,000,000원, 대항력·우선변제·승계 모두 미상
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이계춘 본인 임차관계로 조사돼 있습니다. 다만 점유 부분과 전입일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이계춘 | 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 현황 핵심 — 104호~111호 ‘일체 이용’
매각물건명세서상 이 물건은 경계구분 없이 인접 구분상가 제104호~제111호와 일체로 이용되고 있습니다. 신청채권자는 2026.04.23. 복원이 용이하다는 취지의 보정서를 제출했습니다. 복원이 용이하다는 설명이 존재하더라도, 낙찰자는 실제 경계·출입구·설비·영업공간 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가 368,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 180,320,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 126,223,999원, 4회 유찰 시 88,356,799원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 상가의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 49%라는 할인율 자체를 시세 대비 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다.
등기상 2016.05.11 소유권 이전 거래가액은 310,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 보여주는 최근 실거래가 아닙니다. 특히 근린생활시설은 실제 임대수익·전용성·가시성·구분경계와 임차수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 입찰가는 감정가 할인율보다 현재 임대·매매 시장 확인을 기준으로 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 180,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,324,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,995,520원 |
위 계산에서는 집행비용 외 채권자 배당액이 0원으로 산출돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 동시에 신청채권자의 청구액은 191,759,280원으로 별도 확인됩니다. 따라서 실제 배당과 미배당액은 채권계산서와 배당요구 종기 서류를 원본으로 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 비전중학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·공원·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 조사돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비·승강기설비·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 849.5㎡, 지목 주차장, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며 주차장 용도가 포함돼 있습니다.
- 규제 표시. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이계춘 임차관계 확인. 전입신고일·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해 대항력과 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 104호~111호 경계 확인. 실제 칸막이·출입문·전기·수도·소방·영업공간이 어떻게 연결돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 복원 범위 확인. 2026.04.23. 제출된 복원 용이 취지의 보정서 내용을 원문으로 확인하고 필요한 공사 범위를 검토해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2015.07.03 설정, 2026.04.07 명칭변경·권리이전 기록이 이어지므로 현행 등기 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 계산 재검증. 청구액 191,759,280원이 존재하지만 현재 배당표에서는 채권자 배당이 0원으로 나타나므로 채권계산서·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매가·임대료·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시 등 토지이용계획 사항의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미확정 권리와 구분경계”
이 사건은 감정가 368,000,000원에서 최저가 180,320,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 실거래가 없기 때문에 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 보증금 20,000,000원의 임차인 이계춘이 존재하면서 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상이라는 점입니다.
여기에 제104호~제111호가 경계 없이 일체로 이용되는 현황까지 겹칩니다. 신청채권자가 복원이 용이하다는 취지의 보정서를 냈더라도 낙찰자가 취득하는 제111호가 실제로 독립된 영업공간으로 얼마나 쉽게 복원되는지는 현장과 서류를 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 가격은 보류, 임차인·등기·구분경계 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
