수원지방법원 2025타경42485. 경기도 평택시 비전동 734-6의 연립/다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 3층이며 1층 주택 2세대, 2층 주택 2세대, 3층 주택 1세대로 이용 중입니다. 토지는 165.3㎡이고, 제시외 건물과 석축·수목·급배수설비·차양·옥상지붕 등도 토지 및 건물가액에 포함해 매각됩니다.
등기상 말소기준권리는 1997.11.05. 평택신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 2025.08.21. 같은 평택신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 62,293,156원입니다. 2025.08.14.에는 상속을 원인으로 이재찬·이재식·한금옥·이해진·이진호 5명의 공유자가 소유권을 취득했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42485 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 734-6 · 경기도 평택시 평택3로64번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택2세대 · 2층 주택2세대 · 3층 주택1세대 |
| 토지 | 165.3㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 이재찬 21분의 7 · 이재식 21분의 7 · 한금옥 21분의 3 · 이해진 21분의 2 · 이진호 21분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 514,531,500원 / 252,120,430원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택신용협동조합 / 62,293,156원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 석축·수목·급배수설비·차양·옥상지붕 등 포함 |
① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준
말소기준보다 앞선 소유권보존은 1996.01.10. 이권우 명의이고, 1997.11.05. 평택신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025.08.14. 상속에 의한 공유자 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.08.21. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 6명은 후순위, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최양례 | 101호 | 2016.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차남수 | 202호 | 2015.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유무수 | 202호 | 2021.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강우 | 301호 | 2023.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG ZHENGMIN | 201호 | 2020.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YANG CHENGRI | 201호 | 2020.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경환 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최양례·차남수·유무수·이강우·YANG ZHENGMIN·YANG CHENGRI의 전입일은 모두 말소기준권리인 1997.11.05.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 장경환은 2025.09.19. 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사람에 대해서는 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 252,120,430원
감정가는 514,531,500원이고 현재 최저매각가는 252,120,430원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 176,484,301원, 4회 유찰 시에는 123,539,010원입니다.
다만 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,120,430원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,329,686원 |
| 1. 근저당 · 평택신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,790,744원 |
근저당 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 ‘평택성동초등학교’ 동측 인근이며, 주변은 주로 다가구주택과 다세대주택으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 1km 지점에 평택역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 적연와조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시·목재 등입니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생설비, 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 165.3㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장경환 전입일 확인. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지 원본 자료로 확정해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 7명의 보증금과 확정일자 현황을 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 채권최고액 150,000,000원과 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 석축·수목·급배수설비·차양·옥상지붕 등이 포함됩니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 인근 다가구·다세대 및 토지가 포함된 거래사례와 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 5세대가 주택으로 이용 중인 만큼 각 호실별 실제 점유관계와 명도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계”
이 사건은 감정가 514,531,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 252,120,430원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라는 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 1997.11.05. 말소기준과 임차인 7명의 관계가 먼저입니다. 전입일이 확인된 6명은 모두 후순위여서 대항력이 없지만, 장경환은 전입일과 보증금이 미상입니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산됐으나 근저당 실제 채권액과 임차보증금이 충분히 반영되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확인된 후순위 임차관계는 단순하지만, 미상 임차인 하나 때문에 최종 권리판단을 보류해야 하는 유형입니다. 동일 용도의 최근 실거래 자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 확정할 근거 역시 부족합니다. 가격보다 먼저 장경환의 전입·보증금과 전체 임대차관계를 확정하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
