수원지방법원 2025타경42599. 평택시 비전동 용진프라자주건축물제1동 1층 106호의 근린시설입니다. 소유자 강은희는 2015년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 29일 수성중앙새마을금고 앞으로 채권최고액 296,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 수성중앙새마을금고가 임의경매를 신청했고, 평택시 압류가 뒤따랐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 임차인으로 조사된 이혜선의 전입일은 2018년 8월 1일로 말소기준일인 2015년 5월 29일보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없으며, 보증금 40,000,000원과 월차임 4,400,000원이 기재돼 있지만 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 조사시점 현재 공실 |
| 소유자 | 강은희 (2015.04.27 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 240,770,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 · 제1층 제106호 · 사용승인일 2015.04.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 핵심 권리는 2015년 5월 29일 수성중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 296,400,000원이며 이것이 말소기준입니다. 2025년 9월 8일 임의경매개시결정과 2025년 11월 25일 평택시 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 와룡새마을금고 근저당 1,105,000,000원과 김현숙 근저당 180,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜선 | 106,107,111,112호 168제곱미터 · 주거 | 2018.08.01 | 40,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이혜선의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 뒤입니다. 따라서 전입신고 순서만 놓고 보면 선순위 임차인으로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 없다
감정가는 375,000,000원이고 현재 최저매각가는 183,750,000원으로, 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 128,624,999원, 4회 유찰 시 90,037,499원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래 비교가 쉽지 않고, 실제 임대수익·공실기간· 상권별 거래가가 환금성을 좌우합니다. 현재 가격 평가는 시세 확인 전 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 296,400,000원 | 180,377,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,750,000원 가정 시 수성중앙새마을금고 채권최고액 296,400,000원 중 180,377,500원이 배당되고 116,022,500원이 미배당됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전중학교 남동측 인근으로 각종 규모의 근린생활시설, 상가, 숙박시설, 주상용 건물, 근린공원 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 106호이며, 사용승인일은 2015.04.06입니다. 위생·급배수·주차·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 외부 사면으로 폭 약 8m~12m의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 장방형으로 주차장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 속하며, 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 실거래 비교가 제한적이고 현재 공실로 조사돼, 아파트형 주거자산보다 임대수익과 상권에 따른 가격 편차를 크게 확인해야 하는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 별도 임차인 조사자료가 있으므로 현장 방문으로 실제 점유·영업·주거 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 이혜선은 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실상태이므로 낙찰 후 임차인 확보까지의 기간과 임대조건이 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 116,022,500원의 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015년 5월 29일 수성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 평택시 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 이혜선도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 권리보다 가격·환금성을 더 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 183,750,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없고, 물건은 근린시설이며 조사시점 공실입니다. 따라서 ‘감정가의 49%’만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수위험은 낮지만, 현장 상권과 실제 임대가능성·점유상태를 확인하기 전까지는 가격에 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
