62,769,000원
부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 5층 501호 다세대 물건입니다. 최지아가 2019.07.19. 거래가 199,900,000원에 소유권을 취득한 날, 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.12. 임의경매가 개시됐고, 2025.04.30. 성지화 명의의 임차보증금 110,000,000원 주택임차권등기가 기입됐습니다.
권리의 선후만 놓고 보면 결론은 명확합니다. 성지화의 임대차계약일·전입일·확정일자는 모두 말소기준 근저당보다 뒤이고, 나머지 전입 명의 역시 권리판정상 말소기준일 이후입니다. 따라서 대항력으로 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 임차인은 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 인수 0원과 점유관계가 단순하다는 뜻은 다릅니다. 사건상 임차·점유 관련 명의는 29명이고 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 이 중 성지화만 전유부분 전부가 특정되며, 나머지 명의는 점유부분이 미상입니다. 보증금이 명시된 4건은 합계 339,000,000원이고, 나머지 25명은 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 수림하우스가동 제5층 제501호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물 · 승강기·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가 199,900,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 62,769,000원 (3회 유찰) |
| 최저가율 | 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 형식상 인수 권리는 없다
② 임차·점유관계 — 대항력 없음, 그러나 명도 확인은 필수
보증기관 또는 대위변제 승계 명의는 없으므로 사건상 실제 임차·점유 관련 명의는 29명입니다. 모두 권리판정상 대항력은 없지만, 성지화 외 28명의 점유부분은 미상입니다. 배당요구가 확인된 명의는 11명이며, 우선변제 또는 최우선변제 여부는 확정되지 않았습니다.
| 명의 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 건물 전유부분 전부 | 2021.06.28 확정 2021.06.04 | 110,000,000원 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 62,769,000원으로 감정가 183,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 현재 가격을 검증할 개별 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
수림하우스가동은 18세대, 2019.06.28. 사용승인된 소형 공동주택입니다. 관련 경매 집계는 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 3회 유찰돼 집계상 평균 유찰 횟수를 이미 웃돌고 있으므로, 낮은 최저가율은 가격 매력과 함께 수요·환금성 부담의 신호로도 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,529,842원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 61,239,158원 | 2,698,760,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 하나은행의 신청채권 2,131,712,599원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,769,000원 | 61,239,158원 | 2,698,760,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,300원 | 42,747,411원 | 2,717,252,589원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,756,809원 | 29,803,186원 | 2,730,196,814원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시청 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설과 부산광역시청이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 화강석 붙임과 스톤코팅, 창호는 하이샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역, 공시지가 1,967,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 규모. 수림하우스가동은 18세대이며 사용승인일은 2019.06.28.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외건물. 건물 6층에 약 21.82㎡의 주거용 추정 제시외건물이 별도 평가돼 있으므로 경매대상 포함 여부와 내부구조를 확인해야 합니다.
- 환금성. 관련 경매 집계상 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰돼 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확인. 성지화 외 명의의 점유부분은 미상입니다. 현황조사서 원문과 전입세대열람, 현장 방문으로 501호 점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 명의 확인. 29명 중 25명의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 배당·최우선변제 관계에 영향을 줄 수 있습니다.
- 성지화 임차권등기 확인. 보증금 110,000,000원, 전입 2021.06.28., 확정일자 2021.06.04.이며 말소기준보다 후순위입니다. 등기 말소와 배당 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기의 매각 후 효력, 임대사업자 등록 상태와 말소 절차를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 임대수익을 조사해야 합니다.
- 명도비용 반영. 권리 인수 0원과 별도로 점유자 협의, 이사비, 인도명령 및 집행비용 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 공용 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 범위 확인. 6층 제시외건물이 501호 가치와 이용, 대지권 또는 건물 관리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 말소기준이 명확하고, 확인된 모든 임차·점유 명의가 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 성지화의 보증금 110,000,000원이 최저가를 웃돌아도 후순위이므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 형식적인 권리분석만 보면 안전한 편입니다.
반면 실무 난도는 낮지 않습니다. 점유·전입 관련 명의가 29명이고, 성지화 외에는 점유부분이 특정되지 않았으며, 보증금 미상 명의도 25명입니다. 여기에 3회 유찰, 관련 경매 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 501호 실제 점유관계와 현재 시세를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유·가격·환금성은 보수적 확인입니다.