수원지방법원 2025타경42706. 평택시 비전동 ‘하늘채’ 4층 402호, 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 핵심은 임차권과 확약서입니다. 임차인 서지은은 2021.03.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.22.입니다. 말소기준권리는 2022.11.15. 포천세무서장 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
보증금도 149,000,000원으로 현재 최저가 103,600,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 경매대금에서 배당받지 못한 부분을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 임차인 배당 후 47,650,400원이 남습니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 733-2 하늘채 4층 402호 · 평택3로64번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 전용 / 층 | 40.72㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.03.11. 매매 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.11.15. 갑구 4번 압류입니다. 이후 2024.04.26. 의정부세무서장 압류와 2025.09.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.28. 등기된 서지은의 주택임차권도 등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 실제 전입·점유일은 2021.03.11.로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지은 | 402호 전부 | 149,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 서지은은 보증기관 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기된 임차권자입니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 실질취득 103,600,000원
이 사건은 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득가가 약 149,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 계산상 현재 회차는 103,600,000원 + 47,650,400원의 인수위험이 생깁니다. 그러나 확약을 반영하면 그 잔존청구권이 포기되므로 실질취득은 103,600,000원입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최저가 비율 |
|---|---|---|
| 감정가 | 148,000,000원 | 70% |
| 현재 최저가 = 실질취득* | 103,600,000원 | — |
| 실거래 | 157,000,000원 | 66.0% |
확인되는 실거래는 2023.07. 157,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 103,600,000원은 이 거래금액의 66.0%입니다. 다만 거래 표본은 1건뿐이고 해당 거래 전용면적은 43.24㎡, 대상 물건의 기준면적은 40.72㎡입니다. 따라서 157,000,000원을 현재 시점의 확정 시세처럼 단정하기보다 참고 비교값으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 서지은 보증금 | 149,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 임차인 미배당액은 47,650,400원으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.09. 확약서에 따라 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 이 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 2,250,400원으로 계산된 값이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 성동초등학교 동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있으며, 남서측 약 1.1km 거리에 평택역(1호선)이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모. 하늘채는 총 12세대, 사용승인일은 2016.11.03.입니다. 확인되는 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용대상을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 서지은의 임차권등기는 2023.04.28. 접수됐습니다. 확약에 따른 말소 절차가 매수인에게 별도 부담을 남기지 않는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 47,650,400원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래는 2023.07. 157,000,000원 1건뿐이므로 단일 거래만으로 현재 가치를 확정하지 않아야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 이용상태는 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도·외부관찰·평가전례 등을 참조한 내용이므로 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
서지은의 전입일 2021.03.11.은 말소기준 2022.11.15.보다 앞서고 보증금 149,000,000원은 현재 최저가 103,600,000원보다 큽니다. 그래서 원칙만 보면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 결과 현재 회차 룰상 미배당 47,650,400원은 실질 인수 0원*, 실질취득은 103,600,000원으로 봅니다.
확인되는 실거래 157,000,000원과 비교하면 실질취득은 66.0% 수준입니다. 다만 거래가 2023.07.의 1건뿐인 12세대 다세대라는 점을 감안하면, 가격만 보고 높은 등급을 줄 사안은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 확약서의 법적 적용을 원본에서 확실히 확인하는 것입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 권리부담은 크게 낮아지지만, 그 확인이 빠지면 분석 자체가 완전히 달라집니다.
