수원지방법원 2025타경42756. 평택시 합정동 939-14 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 연와조 및 세멘벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 1층 구조로 평가되어 있습니다. 토지는 270.8㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역입니다.
권리 흐름의 핵심은 2023.08.02 을구 7번 근저당권입니다. 주식회사오케이대부캐피탈서초의 채권최고액 375,000,000원 근저당권이 말소기준이 되고, 같은 날 접수번호 44668로 설정된 25,000,000원 전세권은 그 뒤 순위이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42756 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 939-14 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이정순 |
| 토지 | 270.8㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 644,789,620원 / 315,946,910원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사멀티플대부 / 281,562,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2023.08.02 설정된 주식회사오케이대부캐피탈서초의 근저당권 375,000,000원입니다. 같은 날 바로 다음 접수번호로 설정된 전세금 25,000,000원의 전세권도 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하며, 2025.10.10 경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 315,946,910원으로 감정가 644,789,620원의 49% 수준입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 구조가 아니며, 확인된 동일 물건군 실거래 비교도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
특히 감정평가 이용상태가 단독주택이고 토지 270.8㎡가 함께 매각되는 물건이므로, 가격 판단은 토지와 건물의 개별 가치, 노후도, 제시외 건물, 실제 이용상태, 인근 단독·상가주택·다세대 거래 수준을 함께 확인해야 합니다. 현재 확인 가능한 사실은 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 것뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,946,910원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,223,257원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈서초 | 375,000,000원 | 310,723,653원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈서초 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,223,257원을 제외한 310,723,653원이 근저당권자에게 배당되고, 총 채권 400,000,000원 중 89,276,347원이 미배당됩니다. 전세권 예상배당은 0원이나 후순위 소멸 권리여서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 합정동 합정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·상가주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 연와조 및 세멘벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 1층입니다.
- 토지. 270.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,205,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 지상의 담장·현관문·바닥포장·수목 및 건물 외부의 차양·계단 등도 토지 및 건물가액에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 단독주택·상가주택·다세대 및 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 채권자 관계. 신청채권자 주식회사멀티플대부와 등기상 근저당권자 주식회사오케이대부캐피탈서초 사이의 채권양도·승계 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 매각범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물까지 포함되므로, 감정평가서 도면과 현장 경계를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인은 없지만 감정상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획이 향후 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 채권 미배당이 89,276,347원 발생하더라도 본건 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.02 주식회사오케이대부캐피탈서초 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 25,000,000원 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 315,946,910원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이를 곧바로 “싸다”고 볼 수는 없습니다. 더구나 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 실제 감정 이용상태는 단독주택이어서, 아파트처럼 획일적인 평당 시세만으로 접근하기 어렵습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장·토지·유사거래 검증이 핵심. 이것이 이 사건의 결론입니다.
