춘천지방법원 2024타경2438. 춘천시 사농동 춘천롯데캐슬더퍼스트1단지 103동 10층 1003호 아파트입니다. 말소기준권리는 2011년 8월 2일 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 국세 압류와 원황식·강원신용보증재단·캐피탈사·중소기업은행 등의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다.
권리구조보다 중요한 쟁점은 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 354,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 318,000,000원과 335,000,000원으로, 평균은 326,500,000원입니다. 최근 시세가 이전 거래보다 13.2% 상승한 흐름이지만, 신건 최저가는 최근 평균의 108.4%로 여전히 최근 실거래 수준보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 마장길 58, 제103동 제10층 제1003호 (사농동, 춘천롯데캐슬더퍼스트1단지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 면적 실거래 기준 114.59㎡ · 제15층 건물 중 제10층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 박영미 지분 7분의 3 · 송동현 지분 7분의 2 · 송현지 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 113,708,581원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 단지 정보 | 롯데캐슬1단지 · 306세대 · 2008.11.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 대항력이나 우선변제권을 검토할 임차보증금이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 2009년과 2010년에 설정됐던 한국외환은행 근저당권은 2011년 8월 2일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류는 채권액이 많아 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하지는 않습니다.
② 시세 비교 — 상승 흐름이어도 신건은 최근 시세 이상
동일 면적 114.59㎡ 실거래 10건입니다. 전체 평균 296,050,000원은 오래된 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 판단은 2025년 12월과 2026년 2월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 114.59㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 114.59㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2023.10 | 114.59㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2023.06 | 114.59㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.02 | 114.59㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.01 | 114.59㎡ | 2 | 284,500,000원 |
| 2022.04 | 114.59㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 114.59㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 114.59㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2021.06 | 114.59㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.59㎡ | 2건 | 326,500,000원 |
최신 거래는 318,000,000원, 최근 12개월 평균은 326,500,000원입니다. 신건의 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 354,000,000원이며, 최근 평균의 108.4%입니다. 전체 실거래 최고가 335,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 비율 119.6%는 물론, 최근 거래를 기준으로도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 원황식 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 39,847,827원 | 39,847,827원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 21,649,475원 | 21,649,475원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 44,620,975원 | 24,746,698원 |
| 8. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 17,411,171원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사애큐온캐피탈 | 30,656,591원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 39,847,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 456,033,865원, 예상 배당액은 348,244,000원이며 미배당액은 107,789,865원입니다. 메리츠캐피탈부터 미배당이 발생하고 후순위 3개 채권에는 배당이 없지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족과 인수 여부
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 354,000,000원 | 348,244,000원 | 107,789,865원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 283,200,000원 | 278,435,200원 | 177,598,665원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 226,560,000원 | 222,588,160원 | 233,445,705원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 신한은행은 132,000,000원을 배당받는 것으로 계산됐고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 여부에 따라 달라지는 핵심은 권리가 아니라 취득가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시농수산물도매시장 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기와지붕 제15층 건물의 제10층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 15,453.3㎡, 공시지가는 570,100원/㎡입니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 도면 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 296,050,000원보다 최근 12개월 평균 326,500,000원과 최신 거래 318,000,000원을 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 최근 평균의 108.4%이므로 현 회차를 시세보다 저렴한 매물로 보기는 어렵습니다.
- 미납관리비 확인. 2025.08.27 접수된 관리사무소의 미납관리비 안내가 있으며 정확한 금액은 개별 확인이 필요합니다. 공용부분 관리비는 매수인이 인수합니다.
- 공유자 명도. 소유권은 박영미·송동현·송현지의 공유이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 이용상태와 내부구조가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·관리비 안내와 실거래 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 말소기준이 명확하고 임차인이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리되는 권리 안전형 아파트입니다. 후순위 채권이 많고 배당 부족액이 107,789,865원 발생하지만 그 부담이 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 실질취득액 354,000,000원은 최근 12개월 평균 326,500,000원의 108.4%이고, 최신 거래 318,000,000원과 전체 실거래 최고가 335,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 이전보다 13.2% 상승했더라도 현재 회차에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 여기에 정확한 금액이 확인되지 않은 공용부분 미납관리비 인수 가능성도 별도로 점검해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
