춘천지방법원 2025타경1739. 홍천군 남면 용수리 일대의 토지와 여러 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 923,523,770원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 452,527,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 회차입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 권리관계와 일괄매각 대상의 복잡성을 분리해서 보는 데 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2019.07.11. 설정된 남산농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국양계축산업협동조합의 2019.01.15. 근저당권은 2021.04.05. 해지로 이미 말소되어 현재 말소기준권리로 남아 있지 않습니다. 이후 설정된 남산농업협동조합의 추가 근저당, 인천신용보증재단 가압류, 박민규의 근저당·가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2019.07.11. 남산농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후의 남산농업협동조합 근저당 276,000,000원·24,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 48,888,852원, 박민규 근저당 77,400,000원 및 가압류 17,000,000원, 2025.07.22. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

임차·점유 관계 — 박민규 전입은 후순위

박민규의 전입일은 2024.07.31.로 말소기준권리 2019.07.11.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없음으로 판정되어 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·회차 — 감정가 49%지만 시세 할인과는 다르다

현재 최저매각가는 452,527,000원으로 감정가 923,523,770원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 사실 자체는 가격이 크게 낮아졌음을 보여주지만, 이 사건에는 동일하거나 유사한 비교군의 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 만들 수 없습니다.

회차가 더 내려가면 3회 유찰 시 매각가 316,768,900원, 4회 유찰 시 221,738,230원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 각각 251,754,717원, 345,454,957원으로 커집니다. 이는 매수인 인수액이 늘어난다는 뜻은 아니며, 배당재원이 줄어 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커지는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 452,527,000원 가정)

채권 총액 563,288,852원 중 예상배당은 445,601,730원, 미배당은 117,687,122원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 토지·건물 현황 — 공부와 실제 이용의 차이를 확인해야 한다

• 이용상태. 일련번호 2 및 2-1~3은 숙박시설, 일련번호 4와 4-1~3은 근린생활시설, 일련번호 7은 1층 근린생활시설·2층 단독주택으로 이용 중입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부속건물 4-1~4-3은 건축물대장에는 존재하나 등기사항전부증명서에는 존재하지 않습니다.
• 목록 1. 공부상 지목은 하천이지만 현황은 하천 및 도로입니다. 확인된 토지정보는 면적 587.0㎡, 보전관리지역, 토지이용상황 하천등, 완경사·부정형, 도로접면은 맹지로 기재되어 있습니다.
• 목록 2. 공부상 다가구주택이나 현황은 숙박시설입니다.
• 목록 4. 등기사항전부증명서상 1층 면적은 182.25㎡, 건축물대장상 증축부분 포함 189.19㎡이며, 공부상 칼라강판지붕이나 현황은 기와지붕입니다.
• 목록 7. 공부상 경량철골및판넬지붕이나 현황은 경량철골및강판지붕입니다.
• 목록 9. 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.

⑤ 입지·공법 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 소재 해밀학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 전·답 등의 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규제. 보전관리지역·계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천구역·소하천예정지 등이 각 토지에 포함 또는 접합니다.
• 공시지가. 확인된 토지의 공시지가는 9,530원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 일단지 평가. 일련번호 3, 8은 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로 보아 일단지로 감정평가되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 최근 실거래가 제시되어 있지 않습니다. 감정가 할인율과 실제 시장 할인율을 구분해 별도 시세를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 각 목록의 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 숙박시설 이용, 건물 면적 및 지붕 구조 차이, 하천·잡종지의 실제 도로 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 지적 경계. 경계가 불분명하다는 감정 의견이 있으므로 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 중요합니다.
• 박민규 점유. 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금 미상이고 등기상 박민규 권리와의 관계가 지적되어 있어 점유 원인과 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 배당. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 117,687,122원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액은 아니지만 이해관계인 협의·점유 정리 과정에서 참고할 요소입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”

이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.11. 남산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 2024.07.31. 전입한 박민규도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 난도는 권리가 아니라 물건 자체에서 올라갑니다. 숙박시설·근린생활시설·단독주택 이용이 함께 존재하고, 제시외 건물과 공부·현황 차이, 토지의 하천·도로 이용, 지적 경계 불분명 문제가 한 사건에 묶여 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 매력적으로 보일 수 있지만, 직접 비교할 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수는 없습니다.

권리는 소멸형, 가격은 검증형, 물건은 현장확인형. 이 사건의 승부처는 더 낮은 회차를 기다리는 것보다 먼저 일괄매각 범위·현황·지적·이용상태를 정확히 확인하고, 그 상태를 반영한 실제 시장가를 산정하는 데 있습니다.