춘천지방법원 2025타경2077. 홍천군 화촌면 군업리 1374-1을 중심으로 한 대지·토지와 근린생활시설 일괄매각 사건입니다. 소유자는 양이래이고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.09.30 접수된 단구새마을금고 근저당권 채권최고액 1,920,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박영진·송재민 근저당과 배대한 가압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.

가격은 두 차례 유찰되며 감정가 5,236,651,000원에서 2,565,959,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 절반 수준이지만, 이 사건에는 아파트처럼 동일 단지 실거래로 교차검증할 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 51%를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 현재 판단의 중심은 가격 할인율 자체보다 권리의 소멸 여부, 근린생활시설의 실제 이용상태, 토지·건물의 현황과 매각 제외물건을 현장에서 대조하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각 소멸 구조

초기 담보권 가운데 춘천철원화천양구축산업협동조합 근저당 1,200,000,000원, 박영진 150,000,000원·박종구 75,000,000원·송재민 120,000,000원 근저당, 황인수·박혜진 각 65,000,000원 근저당은 모두 2022.09.30 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 설정된 단구새마을금고 1,920,000,000원 근저당이 현재 말소기준권리입니다.

말소기준 뒤에는 2022.10.04 박영진 150,000,000원, 송재민 75,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.08.29 배대한의 가압류 63,527,290원, 2025.09.02 단구새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 기준근저당은 2026.02.12 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다

현재 최저매각가는 2,565,959,000원으로 감정가 5,236,651,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,796,171,300원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 1,257,319,910원(감정가 24.01%)입니다.

그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 시장 비교값이 없습니다. 특히 토지와 여러 동의 근린생활시설이 결합된 비표준 자산은 개별 건물 상태, 영업 활용도, 도로조건, 토지 형상에 따라 가격차가 커질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론이나 가격 가점은 부여하기 어렵습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 참고 신호로 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,565,959,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,208,527,290원에 대해 2,208,527,290원이 배당되는 계산이며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 329,372,120원입니다. 배당 계산은 채권최고액 기준 항목을 포함하고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당이 커진다

현재 회차에서는 신청채권 관련 시나리오가 충족으로 계산되지만, 3회 유찰부터는 미충족으로 바뀝니다. 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아니라는 것입니다. 후순위 채권자가 배당을 덜 받는 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

⑤ 매각 범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분해야 한다

이 구분은 낙찰 후 사용계획과 직접 연결됩니다. 현장에서 보이는 시설물이 곧 낙찰자의 취득대상이라는 전제로 가격을 계산하면 안 됩니다. 특히 조경수와 이동식 구조물·수영장은 소유관계 및 반출 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 화촌면 군업리 소재 도광1교 남동측 원거리에 위치하고, 부근은 농경지·임야·단독주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 기호(2,3,4,5,7)는 근린생활시설, 기호(2) 부속건물은 화장실로 이용 중입니다. 일반목구조 기와지붕 건물이 중심이고 기호(7)는 2층입니다.
• 설비. 기호(2,3,4,5)는 기본적인 위생·급배수와 일부 난방설비, 기호(7)는 위생·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 면적 2,070㎡, 주상용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지와 농림지역은 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 65,600원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세를 별도로 검증. 최저가 2,565,959,000원은 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없습니다. 인근 토지·근린생활시설 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자 영업 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외물 특정. 조경수, 이동식 구조물 2동, 파이프조 이동식 수영장은 취득대상에서 제외됩니다. 위치와 실제 사용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되므로 감정평가서의 위치·구조와 실제 현황이 일치하는지 대조해야 합니다.
• 토지 이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 인접한 농림지역·임업용산지 조건을 향후 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
• 도로와 형상 확인. 부정형·완경사 토지와 세로한면(불) 도로조건이 실제 차량 진출입·영업 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 최신 등기 대조. 말소기준 근저당은 2026.02.12 자산관리회사 앞으로 이전등기돼 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 권리관계를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장과 시세조사가 결정한다

이 사건의 등기 구조만 보면 승부처는 비교적 명확합니다. 2022.09.30 단구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 담보권·가압류는 매각 소멸 구조이며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이를 곧바로 좋은 입찰물건으로 연결하기에는 확인할 부분이 많습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 시장 실거래 비교값이 없어 가격 우위는 입증되지 않았습니다. 임대관계는 미상이고, 일부 조경수·이동식 구조물·수영장은 매각에서 제외되며, 토지와 여러 근린생활시설을 함께 취득하는 자산 특성상 환금성도 표준화된 주거물건보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

권리표상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 절반’이라는 숫자보다 현장 실사와 개별 시세·수익가치 검증을 통과하는지가 최종 입찰 판단을 좌우하는 사건입니다.