춘천지방법원 2024타경2526. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정 이용상태에는 기호(3)가 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 등기 건물 표시는 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 620-1, 도로명주소는 강원특별자치도 원주시 지정면 신무로 392입니다. 사건 소재지는 신평리 620-11로 제시돼 있으며, 일괄매각 조건과 함께 목록1에 농지취득자격증명이 요구됩니다.
등기 권리관계의 기준점은 2022.01.24 설정된 원주축산업협동조합의 채권최고액 95,000,000원 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 원주시 압류, 조재민·백정아 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매의 실질 위험은 등기 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유자 전입에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2526 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 620-11 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 620-1 · 강원특별자치도 원주시 지정면 신무로 392 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 기호(3) 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 기호(3) 경량철골구조 기타지붕 단층 · 외벽 징크판넬붙이기 · 업무시설용 내부인테리어 · 장판깔기 · PVC샷시창호 · 위생설비 |
| 토지 | 394㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 163,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사한국측량개발공사 |
| 감정가 / 최저가 | 191,802,000원 / 134,261,000원 (4회 유찰 · 현재 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주축산업협동조합 / 77,490,991원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준인 2022.01.24 근저당권은 채권최고액 95,000,000원이며, 2025.02.17 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.07 원주시 압류는 2023.11.23 해제로 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 박지용
| 이름 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지용 | 미상 / 미상 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 박지용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이 문구만으로 보증금 인수 가능성을 숫자로 확정하기보다, 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유·임대차관계를 다시 대조하는 접근이 필요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 134,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,679,654원 |
| 2. 근저당 · 원주축산업협동조합 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조재민 | 29,865,194원 | 29,865,194원 |
| 4. 가압류 · 백정아 | 232,224,062원 | 6,716,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 357,089,256원, 채권자 배당액은 131,581,346원, 미배당액은 225,507,910원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 확인은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 134,261,000원 | 131,581,346원 | 225,507,910원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 107,408,800원 | 105,105,077원 | 251,984,179원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 85,927,040원 | 83,980,353원 | 273,108,903원 |
유찰이 이어질수록 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 수치는 채권자 배당 구조를 보여주는 것이지, 곧바로 매수자의 가격 메리트를 증명하는 자료는 아닙니다. 특히 본건은 비교 가능한 실거래 가격을 제시할 수 없으므로 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 토지·이용·매각조건 — 농취증과 매각 제외 물건
- 주위환경. 신평초등학교 북측 인근이며, 노변 단독주택·업무시설·농경지가 혼재하는 원주시 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(3)는 근린생활시설이며, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 394㎡, 지목 전, 생산관리지역, 평지·부정형·소로한면입니다. 접도구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다. 원상회복명령 가능성도 있습니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 컨테이너 1동과 천막 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박지용 점유관계 확인. 2021.10.06 전입은 말소기준보다 앞서므로 실제 점유 여부와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실질적인 매수인 인수액을 확정하기 전에는 최저가만으로 총 취득비용을 판단하지 않습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계와 잔존 보증금 가능성을 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농취증 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인합니다.
- 원상회복 가능성. 목록1에는 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 관련 행정관서 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너 1동과 천막 1동은 매각 대상에서 제외되므로 현장 위치와 사용관계를 확인합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순위가 달라질 수 있어 후순위 배당표를 그대로 확정치로 보지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농취증 관련 관서 확인을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “무엇을 떠안을 수 있는가”가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 경매의 안전성은 등기 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 박지용의 전입일 2021.10.06은 말소기준 2022.01.24보다 앞서지만 보증금·확정일자·사용관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 최저가 134,261,000원을 곧바로 실질취득가로 보고 입찰가를 결정하는 접근은 위험합니다.
여기에 목록1 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 컨테이너 1동·천막 1동 매각 제외 조건까지 겹칩니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 “4회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 우선순위는 가격 추격이 아니라 점유자 보증금 확인 → 농취증 발급 가능성 확인 → 매각 제외 물건과 현장 상태 대조입니다.
