춘천지방법원 2024타경2526. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 건물의 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 191,802,000원, 현재 최저매각가는 93,983,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2022.01.24 설정된 원주축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 95,000,000원입니다. 이후 국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 조재민·백정아 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “49% 할인 물건”으로 보면 곤란합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박지용이 확인되고 전입일은 2021.10.06입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으나, 보증금이 미상인 이상 실제 인수금액은 별도 확인 전 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2526 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 620-11 |
| 등기부 소재 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 620-1 · 도로명주소 강원특별자치도 원주시 지정면 신무로 392 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한국측량개발공사 |
| 감정가 / 최저가 | 191,802,000원 / 93,983,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 77,490,991원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 전 · 394.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 163,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요
말소기준은 2022.01.24 원주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.02.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023년 이후의 국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정, 조재민·백정아 가압류는 매각으로 소멸합니다. 원주시 압류는 2023.11.23 해제되어 말소됐습니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지용 | 미상 / 미상 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인된 사람은 박지용 1명입니다. 전입일 2021.10.06은 말소기준권리 2022.01.24보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수되는 구조인지 현재 자료만으로 계산할 수 없으며, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 49%인 93,983,000원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득금액 자체도 정해지지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 93,983,000원 | 91,891,306원 | 265,197,950원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 75,186,400원 | 73,433,045원 | 283,656,211원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 60,149,120원 | 58,666,436원 | 298,422,820원 |
유찰이 더 진행되면 매각가가 낮아지면서 채권 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 77,490,991원보다 근저당 배당액 91,891,306원이 커 신청채권자는 충족되는 시나리오지만, 6회 유찰 시 근저당 배당액은 73,433,045원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,091,694원 |
| 2. 근저당권 · 원주축산업협동조합 | 95,000,000원 | 91,891,306원 |
| 3. 가압류 · 조재민 | 29,865,194원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백정아 | 232,224,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 357,089,256원 중 예상 채권자 배당은 91,891,306원, 미배당은 265,197,950원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상의 매수인 인수 0원은 확인된 배당항목 기준이며, 박지용 보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용상태 — 농취증과 제외물건이 핵심
- 토지. 지목은 전, 면적은 394.0㎡이며 생산관리지역입니다. 평지·부정형·소로한면입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(3)는 근린생활시설입니다. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 원상회복명령 가능성도 기재되어 있습니다.
- 제외물건. 목록1 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 1동과 천막 1동이 있습니다.
- 토지이용계획. 생산관리지역, 접도구역, 가축사육제한구역과 관련된 제한이 있으며 소로2류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·업무시설·농경지가 혼재하는 원주시 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 설비. 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 임대관계. 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못해 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지용 보증금 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 선순위 전입자의 보증금 미상 상태와 함께 대조해야 합니다.
- 농취증. 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제외물건. 컨테이너 1동·천막 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 시세와 임차인 인수 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유와 농취증이 먼저다
현재 최저가는 93,983,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙폭 자체가 아닙니다. 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 박지용의 2021.10.06 전입이 말소기준권리보다 빠른데도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수금액을 닫을 수 없습니다. 여기에 목록1 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건과 매각 제외 컨테이너·천막까지 있습니다. 후순위 등기 자체는 대부분 매각으로 정리되지만, 권리·입찰조건·실질취득금액 확인이 끝나기 전에는 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
