춘천지방법원 2025타경2374. 춘천시 석사동 석사대우아파트 104동 201호, 전용 89.31㎡ 아파트입니다. 15층 건물의 2층으로 방3, 주방 및 거실1, 화장실2, 발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자는 염윤화이며 2005.09.22 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.08.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 이정환 근저당권과 강원신용보증재단·오재득·임금자·조길증의 가압류, 춘천시 압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 총 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권의 미배당은 발생하지만, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2374 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 721-2 석사대우아파트 제104동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 89.31㎡ · 방3·주방 및 거실1·화장실2·발코니 · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 염윤화 (2005.09.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 139,120,202원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2018.08.29 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이정환 근저당권 91,000,000원과 가압류 4건, 춘천시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·경매·근저당권 가운데 등기부상 이미 말소된 권리들은 현 경매에서 별도의 인수대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.2%
동일 면적 89.31㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 283,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 287,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 275,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.1% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 89.31㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 89.31㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 89.31㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 89.31㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2024.09 | 89.31㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2024.08 | 89.31㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2024.05 | 89.31㎡ | 5 | 273,000,000원 |
| 2023.12 | 89.31㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2023.08 | 89.31㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 89.31㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2023.05 | 89.31㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2023.03 | 89.31㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 89.31㎡ | 4건 | 287,000,000원 |
| 전체 평균 | 89.31㎡ | 12건 | 283,083,333원 |
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 287,000,000원의 73.2%입니다. 전체 평균 대비 비율도 74.2%지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 봐도 최저가가 낮습니다. 최신 거래 275,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 그 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 | 매각가 기준 추정 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 이정환 | 91,000,000원 | 26,260,000원 | 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 11,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 가압류 · 오재득 | 160,660,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 가압류 · 임금자 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 가압류 · 조길증 | 126,090,410원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 618,950,410원 중 예상배당은 206,260,000원이고, 미배당은 412,690,410원입니다. 배당표는 채권최고액 또는 청구금액 기준의 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰, 감정가 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 412,690,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 474,808,410원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 518,291,010원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 우석중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물의 2층으로, 위생설비·가스보일러 난방·옥내소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 석사대우는 643세대이며 준공일은 1998.11.28입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지에 평탄하게 조성된 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·석사3지구 지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 831,200원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장방문과 전입세대 확인으로 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.08.29 신한은행 근저당권과 후순위 권리의 순서를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 신한은행 배당액은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 실제 채권액·당해세·최우선변제에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 2층 가격 보정. 최근 12개월 평균 287,000,000원을 그대로 적용하지 말고 2층·향·내부 수리 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.27이며, 이후 변경·유찰·매각 여부는 법원 공고 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유 확인은 필수
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 현재 최저가 210,000,000원이 최근 12개월 평균 287,000,000원의 73.2%여서, 신건 감정가보다 한 차례 유찰된 현재 회차에서 실거래 대비 여유가 생겼습니다.
다만 권리가 소멸한다고 명도가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고, 대상 호수는 2층입니다. 따라서 결론은 “등기 권리와 가격은 합격, 실제 점유와 호수 상태는 확인 후 결정”입니다. 전입세대·점유자·관리비·내부 상태가 확인되면 가격 차이를 실질적인 매입 메리트로 연결할 수 있습니다.
