춘천지방법원 2025타경2411. 춘천시 석사동 666-9에 있는 토지 188.4㎡와 지하 1층·지상 3층 주상용 건물입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김민재이며, 2015년 3월 소유권을 취득한 날 춘천신용협동조합 앞으로 채권최고액 195,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 소유자 외 점유자가 없는 빈 주택이 아니라, 음식점과 주택 부분에 점유자가 확인된 주상용 혼합 물건입니다. 대항력은 없더라도 실제 인도 시 영업시설, 주거 점유, 임대차 종료와 이사·퇴거 협의가 각각 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2411 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 666-9 · 후석로46번길 15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주상용 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 및 3층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬라브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 토지 | 대 188.4㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로 한 면 접면 |
| 소유자 | 김민재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 360,243,780원 / 252,171,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 155,625,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당권 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.19. 을구 7번 춘천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정됐습니다. 2026.04.16. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 변경된 구조입니다.
2025.08.13. 사단법인 미소금융강원춘천법인의 가압류 6,839,685원과 2025.09.30. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 춘천시 압류, 웰컴저축은행 가압류, 2024년 임의경매개시결정은 이미 해제·취하 또는 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입·사업자등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 1층 일부 · 음식점 | 2025.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김태영 | 2층 전부 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍성진 | 점유 부분 미상 · 상가건물임대차현황서 등재 | 2020.09.21 | 1,500,000원 | 150,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입 또는 사업자등록일은 모두 말소기준권리인 2015.03.19.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,330,394원 |
| 1. 근저당권 · 춘천신용협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 사단법인 미소금융강원춘천법인 | 6,839,685원 | 6,839,685원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,000,921원 |
현재 최저가 252,171,000원 가정에서는 집행비용과 등기상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여금 46,000,921원이 계산됩니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 252,171,000원 | 201,839,685원 | 0원 | 46,000,921원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 176,519,700원 | 173,248,424원 | 28,591,261원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 123,563,789원 | 121,033,896원 | 80,805,789원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당액이 28,591,261원, 3회 유찰 시에는 80,805,789원으로 증가합니다. 그러나 이는 후순위 채권자의 배당 부족이며, 세 임차인 모두 대항력이 없기 때문에 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 252,171,000원과 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 석사초등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2층과 3층 주택인 주상용 건물입니다. 단독주택만을 전제로 수익성과 명도를 판단하면 안 됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 699,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 개별난방이 설치돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 계약서와 영업·주거 점유 현황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 김영주의 1층 음식점 점유 면적, 김태영의 2층 전부 점유, 홍성진의 실제 점유 부분을 현장에서 구분하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금이 미상인 김태영의 계약조건과 세 점유자의 배당요구·우선변제 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 3층 현황 확인. 감정평가상 3층은 주택으로 이용 중이지만 별도 점유자 정보가 없으므로 실제 사용자를 확인하세요.
- 영업시설 명도. 음식점 집기, 간판, 시설물의 소유관계와 철거·원상회복 범위를 확인하세요.
- 공동담보 대조. 말소기준 근저당권이 토지와 공동담보로 설정돼 있으므로 토지 등기와 건물 등기를 함께 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 360,243,780원과 최저가 252,171,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격 확인
이 물건은 2015년 춘천신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 인수 0원 구조입니다. 확인된 세 점유자도 모두 말소기준 이후 전입 또는 사업자등록이어서 대항력이 없습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 결합된 주상용 건물이고, 보증금 미상 점유자와 점유 부분이 특정되지 않은 상가임대차 등재자가 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현장 명도와 실제 임대관계 확인 없이는 입찰가를 정하기 어려운 물건입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 점유 확인과 별도의 시세조사를 마친 뒤 접근해야 합니다.
