춘천지방법원 2025타경2589. 남춘천사거리 북측 인근 남춘천역코아루웰라움타워 11층 1107호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2023년 10월 17일 한국자산관리공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류·춘천시 압류·경매개시결정·주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 황채미의 전입일은 2023년 2월 10일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재돼 있고, 배당받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가 외 추가 부담의 상한을 계산할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 369-9 남춘천역코아루웰라움타워 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔 이용 중 · 철근콘크리트구조 23층 중 11층 |
| 소유자 | 박혜정 (매매 원인일 2018.08.20 · 소유권이전등기 2021.03.15 · 거래가 110,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황채미 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 한국자산관리공사 가압류 32,484,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2023년 10월 17일 한국자산관리공사 가압류입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류, 춘천시 압류, 황채미의 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 황채미의 전입은 말소기준보다 약 8개월 앞서므로 대항력은 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 결정하는 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황채미 | 신청부동산 | 2023.02.10 | 미상 | 2026.01.26 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 황채미 1명입니다. 주택도시보증공사는 등기상 90,000,000원의 가압류 채권자로 나타나며, 실제 임차인으로 중복 합산할 대상은 아닙니다. 황채미의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위와 배당액은 확정할 수 없지만, 대항력이 있으므로 보증금 중 배당되지 않은 금액은 매수인의 부담으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,861,600원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 32,484,860원 | 32,484,860원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 10,391,929원 | 10,391,929원 |
| 4. 경매신청채권 · 황채미 | 90,000,000원 | 36,461,611원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권의 총 청구액은 222,876,789원, 배당액은 79,338,400원, 미배당액은 143,538,389원입니다. 황채미의 임차보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 이 표를 최종 배당표로 볼 수 없으며, 임차보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 가능성을 별도로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남춘천사거리 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 11층으로, 급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역이며, 대로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 가격 판단. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 황채미의 보증금 원금, 계약기간, 증액 여부와 실제 지급자료를 확인하세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권 순위와 예상 배당액을 법원 문건에서 대조하세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차인의 미배당 보증금을 합친 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 황채미가 경매신청채권자와 동일하므로 임대차와 신청채권의 발생 원인을 함께 검증하세요.
- 보증기관 채권 분리. 주택도시보증공사의 90,000,000원 가압류는 별도 등기채권입니다. 황채미의 보증금으로 단정하거나 중복 합산하지 마세요.
- 민간임대 등록 확인. 민간임대주택 부기등기의 현재 효력과 등록 말소 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 용도·금융 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태를 기준으로 대출 가능액, 부가세·취득 관련 비용, 임대수요를 사전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·임대차 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 숫자
이 물건은 후순위 권리가 복잡해서 위험한 사건이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 대항력 임차인 1명입니다. 황채미의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하지만, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 116,000,000원에서 81,200,000원으로 내려왔다는 사실은 입찰 근거가 될 수 없습니다. 이 사건의 총 취득비용은 81,200,000원 + 미배당 임차보증금이고, 보증금 확인 전에는 시세 비교도 입찰 상한 산정도 불가능합니다. 임차인이 경매신청채권자와 동일하고 민간임대주택 부기등기까지 남아 있는 만큼, 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.
