춘천지방법원 2025타경50848. 인제군 남면 어론리 549, 응봉길 17-17 소재 주택 및 토지입니다. 감정상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이고 이용상태는 방 2, 주방 및 거실 1, 다용도실 1 등의 주택입니다. 토지는 400㎡, 지목은 대이며 계획관리지역입니다. 현재 최저매각가격은 7,641,000원으로 감정가 22,277,660원의 34.3% 수준까지 떨어졌습니다.
다만 이 사건의 중심은 낮은 가격이 아니라 소유관계입니다. 등기부상 현재 공유자는 신명철·신성철·신승철·신현구·정종현이고 각각 5분의 1 지분입니다. 2025년 8월 4일 신한카드주식회사가 설정한 강제경매개시결정의 목적도 “3번 정종현 지분 강제경매개시결정”으로 표시됩니다. 따라서 낙찰 후에도 다른 공유자들과의 공유관계가 핵심 변수가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 549 · 응봉길 17-17 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방2, 주방 및 거실1, 다용도실1 등) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 400㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공유자 | 신명철·신성철·신승철·신현구·정종현 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 22,277,660원 / 7,641,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 6,330,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분 경매’가 핵심
등기부에는 현재 근저당권이 없고, 과거 정종현 지분에 설정됐던 국민건강보험공단 압류·예스자산대부 가압류·인제군 압류 등은 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2025.08.04. 신한카드주식회사의 정종현 지분 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유 관계 — 신현구는 ‘지분소유자 겸 주민등록등재자’
| 점유자 | 점유·관계 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현구 | 신청외 지분소유자겸 주민등록등재자 | 2014.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신현구는 일반적인 제3자 임차인으로만 볼 수 있는 사람이 아니라 등기부상 현재 5분의 1 지분소유자이면서 주민등록이 등재된 관계인입니다. 전입일은 2014.02.10.으로 현 경매개시결정일보다 앞서지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수를 전제로 한 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 매각조건 — 공유자 우선매수·제시외 물건 확인
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.
- 옥상 비닐하우스. 목록2 옥상의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 옥상 태양광시설. 제시외건물로 평가됐으나 타인의 정당한 권원에 의한 것이라면 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.
- 매수신청보증금. 최저매각가격의 20%가 특별매각조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.0% 추정) | - | 537,538원 |
| 1. 갑구 15번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 6,330,830원 | 6,330,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 772,632원 |
현재 최저가 7,641,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 6,330,830원이 전액 배당되고 772,632원이 잔여합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 인제군 남면 어론리 ‘과훈단교차로’ 북동측 인근이며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 방2, 주방 및 거실1, 다용도실1 등으로 이용되는 주택입니다.
- 구조·설비. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 외벽 변색벽돌 마감 등이며 위생설비와 심야전기보일러 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 400㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 98,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역(국도44호), 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 재확인. 등기상 경매개시결정 목적이 정종현 지분으로 표시되므로, 매각대상과 지분범위를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사 1회 제한 조건을 확인하고 최고가 신고 후 우선매수 가능성을 반영해야 합니다.
- 신현구 점유관계. 신현구는 지분소유자 겸 주민등록등재자입니다. 실제 점유 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 신현구의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차관계가 있다면 대항력·인수 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 옥상 시설. 비닐하우스는 매각제외이며 태양광시설은 타인의 정당한 권원에 따른 경우 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분이다
감정가 22,277,660원에서 3회 유찰돼 최저가는 7,641,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 가장 중요한 문장은 가격이 아니라 “정종현 지분 강제경매개시결정”입니다. 공유자 5명이 각 5분의 1씩 소유하고 있고, 신현구는 현장에 주민등록된 다른 지분소유자입니다.
등기상 근저당·후순위 담보 인수 문제는 단순하지만, 공유관계와 점유관계는 단순하지 않습니다. 여기에 공유자 우선매수권, 옥상 매각제외·태양광시설 조건, 매수신청보증금 20%까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만 환금성과 권리행사 구조가 어려운 지분형 물건으로 보는 것이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “그 지분을 취득한 뒤 무엇을 할 수 있나”입니다.
