춘천지방법원 2025타경50917. 춘천시 석사동 극동아파트 103동 4층 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방4, 주방 및 거실1, 화장실2 등)이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층입니다. 소유자는 김영제로, 2012.03.08. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 춘천남부새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 춘천남부새마을금고 근저당 13,000,000원·44,400,000원과 정하선 가압류 32,000,000원, 정재연 가압류 22,000,000원, 이번 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 주민등록등재자 김지윤의 전입일도 2013.06.26.으로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 103동 4층 407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 135.28㎡ · 방4·주방 및 거실1·화장실2 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김영제 · 2012.03.08. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원대 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2012.03.08. 춘천남부새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 근저당 2건과 가압류 2건, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국토지주택공사 가압류, 국세 압류, 2021년 강제경매, 정윤선 가압류, 이예인 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 주민등록등재자 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 주민등록등재자 | 2013.06.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮은 신건
석사극동 동일면적 135.28㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 225,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.3%로, 이번 사건은 신건임에도 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 최근 구간은 이전 거래구간보다 12.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 135.28㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 135.28㎡ | 15 | 241,000,000원 |
| 2025.05 | 135.28㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 135.28㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 135.28㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.08 | 135.28㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 135.28㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 135.28㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 135.28㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 135.28㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 135.28㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 135.28㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 135.28㎡ | 3건 | 225,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 춘천남부새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 춘천남부새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 춘천남부새마을금고 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 4. 가압류 · 정하선 | 32,000,000원 | 16,888,000원 |
| 5. 가압류 · 정재연 | 22,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이원대 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 281,400,000원 가운데 예상 배당액은 204,288,000원이고, 미배당은 77,112,000원입니다. 신청채권자 이원대의 40,000,000원 청구는 현 가정에서는 배당 0원입니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국교통안전공단 춘천자동차검사소 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 가스보일러 난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지이며 공시지가는 815,800원/㎡입니다.
- 환금성. 석사극동은 348세대, 1992.03.30. 준공이며 동일면적 최근 거래가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 12건 평균 207,166,666원보다 최근 12개월 평균 225,333,333원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 비교하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.3%입니다. 신건 단계에서도 최근 시세 대비 가격 여지가 있습니다.
- 점유 확인. 김지윤은 대항력은 없지만 주민등록등재가 확인됩니다. 보증금·확정일자는 미상이고 관계인 가능성도 있으므로 실제 거주·점유관계를 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 점유라 하더라도 인도·명도 과정은 별도 절차가 필요할 수 있으므로 현황을 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정에서도 채권 77,112,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 인수 위험을 혼동하지 마세요.
- 관리·원본 확인. 관리비 체납 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재는 우호적
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸과 매수인 인수 0원입니다. 주민등록등재자 김지윤의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 가격 역시 신건 최저가 208,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 225,333,333원의 92.3%이며 최신 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래구간이 이전 구간보다 12.0% 높은 흐름이라는 점까지 고려하면, 권리 안정성과 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 함께 보이는 사건입니다. 다만 주민등록등재자의 실제 점유관계와 보증금 미상 부분은 입찰 전에 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
