112,700,000원
대구지방법원 2020타경1097. 대구 북구 침산동 삼정그린코아 101동 4층 406호의 범찬균 소유 지분 2분의 1을 매각하는 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 범찬균과 정유경이며, 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 특정 방이나 절반의 면적이 아니라, 아파트 전체에 대한 추상적 공유지분 2분의 1입니다. 정유경의 나머지 지분은 매각 대상이 아닙니다.
등기 권리만 보면 말소 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2018년 8월 7일 범찬균 지분에 설정된 북대구세무서의 압류이며, 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당, 장순자 근저당, 금호타이어 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 다만 권리 소멸과 지분물건의 사용·처분 난도는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2020타경1097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 중앙대로 570, 101동 4층 406호 (침산동, 침산동삼정그린코아) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 중 4층 |
| 매각 대상 | 범찬균 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 범찬균 2분의 1 · 정유경 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.05.29 · 범찬균·정유경 공유 · 전체 거래가액 304,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상동 / 49,486,372원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자우선매수에 관한 특별매각조건 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 중요한 ‘지분’
말소기준은 2018.08.07. 북대구세무서 압류입니다. 이후 이재원, 대구신용보증재단, 서상동, 대광화학주식회사, 메리츠캐피탈주식회사의 가압류와 대구광역시 북구의 압류, 서상동의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 점유 상태는 미상
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재와 폐문으로 내부를 직접 조사하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유자·전입세대·임대차 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 호실 가격과 지분 가격을 섞지 말 것
삼정그린코아 전용 84.78㎡대의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 전체 호실 거래가격 평균은 291,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 11층 295,000,000원, 표본 최저는 250,000,000원, 최고는 338,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 18 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 10 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 21 | 292,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 17 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 25 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 291,833,333원 |
최저가 112,700,000원은 전체 호실 최근 평균 291,833,333원의 38.6%입니다. 그러나 이는 2분의 1 지분 가격을 전체 호실 가격과 나눈 수치이므로 “시세보다 61.4% 싸다”는 결론으로 사용할 수 없습니다.
전체 호실 최근 평균을 지분율 2분의 1로 단순 비례하면 145,916,667원이고, 현재 최저가는 이 산술 기준의 약 77.2%입니다. 최신 거래 295,000,000원의 절반인 147,500,000원과 비교하면 약 76.4%입니다. 다만 공유지분은 사용·처분 제한과 우선매수 가능성 때문에 단순한 절반 가격과 동일한 상품이 아니므로, 이 계산도 가격 범위를 살피는 참고치일 뿐 독립적인 지분 시세는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 가압류 · 이재원 | 17,300,000원 | 17,300,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 3. 가압류 · 서상동 | 45,647,020원 | 45,647,020원 |
| 4. 가압류 · 대광화학주식회사 | 31,646,825원 | 4,875,180원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 14,005,748원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서상동 | 49,486,372원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 200,585,965원 중 채권자 배당액은 110,322,200원, 미배당액은 90,263,765원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 실제 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 90,263,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 123,515,985원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 146,756,979원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 배당받지 못하는 채권액은 늘지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 그러나 매각가가 낮아져도 2분의 1 지분 취득, 공유자 우선매수, 공동사용과 처분 협의라는 핵심 리스크는 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구칠성초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 삼정그린코아는 305세대이며 사용승인일은 2005.09.22입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 35m, 남서측과 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평탄한 아파트 부지이며 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·근린상업지역과 시가지경관지구에 걸쳐 있고 대로1류와 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 호실 실거래는 확인되지만, 공유지분은 일반적인 아파트 한 채보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 범찬균의 지분 2분의 1만 매각되며 정유경의 지분은 남습니다.
- 공유자 우선매수. 최고가매수신고 후 공유자가 같은 가격으로 우선매수할 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 거주자 부재·폐문으로 임대관계가 확인되지 않았으므로 전입세대와 실제 점유자를 재조사해야 합니다.
- 사용수익 협의. 낙찰 후 누가 주택을 사용할지, 사용료나 임대수익을 어떻게 나눌지 공유자와 협의할 수 있는지 점검해야 합니다.
- 출구 전략. 공유자에게 지분을 매각할지, 나머지 지분을 매수할지, 공유물분할을 검토할지 사전에 정해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 전체 호실 실거래 평균 291,833,333원과 지분 최저가 112,700,000원을 직접 비교해 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당 원본 대조. 압류 조세, 배당요구, 실제 채권 잔액과 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “38.6% 가격”이 아니라 “2분의 1 권리”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔고, 전체 호실 최근 실거래 평균 291,833,333원의 38.6%에 불과해 보입니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 아파트 한 채가 아니라 범찬균의 공유지분 2분의 1입니다.
등기상 권리는 말소되고 인수액은 0원이지만, 다른 공유자가 남아 있으며 공유자 우선매수 특별조건도 적용됩니다. 점유·임대관계까지 미상인 만큼 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 공유자와의 협의 가능성, 실제 점유 상태, 지분을 정리할 현실적인 출구입니다. 권리 말소는 단순하지만, 취득 후 운영은 단순하지 않은 C등급 지분물건입니다.
