68,600,000원
부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 8층 803호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자는 최지아이며, 2019.07.19. 소유권을 이전받은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-240호에 편입된 권리이므로 채권최고액을 803호 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
권리 순위만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 하나은행 근저당 이후 발생한 경매개시결정과 김예지의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 29명도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐으며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 제시된 배당계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 점유관계에 있습니다. 조사상 실제 임차인·점유자는 29명이고, 이 가운데 김예지를 제외한 28명은 점유 부분이 미상입니다. 803호의 현재 점유자가 누구인지, 다른 호실의 전입자가 섞여 있는지, 각 배당요구가 어느 호실에 대응하는지를 입찰 전에 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 8층 803호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 소유자 | 최지아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 · 공동담보목록 제2019-240호 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 민간임대주택등기 | 2019.07.05. 민간임대주택 등록 · 2022.12.09. 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 상대가 불명확하다
조사상 실제 임차인·점유자는 29명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 28명의 점유 부분이 미상이고, 보증금이 확인된 사람은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 김예지 120,000,000원뿐입니다. 나머지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도관계를 개별 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 미상 | 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경훈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 미상 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성지화 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2021.07.01 | 미상 | 80,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민주 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재희 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예지 | 전유부분 전부 | 2022.07.11 | 2022.06.13 | 120,000,000원 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 근거가 없다
감정가는 200,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 68,600,000원입니다.
다만 수림하우스가동의 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않았습니다. 비교대상 면적 29.8㎡도 대상 호실과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 건물 규모 | 수림하우스가동 · 18세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 2019.06.28. |
| 비교대상 면적 | 29.8㎡ · 대상 호실과 면적 불일치 |
| 경매 평균 유찰 | 2.8회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 | 확인 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 66,965,200원 | 2,693,034,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당에 배당되며 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 2,131,712,599원이고 현재 회차 예상배당액은 66,965,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 제시된 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,693,034,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,713,244,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,727,391,052원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임과 스톤코팅, 창호는 하이샷시창 등이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 포함되고, 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 803호 점유자 특정. 조사된 29명 중 28명의 점유 부분이 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 배당요구서와 현장 문패를 대조해 실제 803호 점유자를 확인해야 합니다.
- 김예지 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 계약일 2022.06.11., 확정일자 2022.06.13., 전입일 2022.07.11., 점유개시일 2022.07.13.인 임차권등기입니다. 말소기준 이후 권리로 소멸 처리됐는지 매각물건명세서 원본을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무와 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 말소·등록 상태와 낙찰 후 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보목록 제2019-240호의 근저당입니다. 공동담보 부동산의 매각과 배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰가가 없습니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 임대료, 공실, 관리비, 내부 상태와 재매각 가능성으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 면적 대조. 확인된 비교대상 면적 29.8㎡는 대상 호실과 일치하지 않습니다. 집합건축물대장과 등기부의 전유면적을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자별 이사 협의, 인도명령 비용을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
이 사건은 금액상 인수 위험만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 29명의 전입과 김예지의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 0원입니다.
그러나 조사된 29명 중 28명의 점유 부분이 미상이고, 시세를 판단할 실거래·낙찰 사례도 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 18세대 규모, 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 권리금액은 안전하지만 점유·환금성은 확인형입니다. 803호의 실제 점유자와 임대수익, 민간임대주택 등록 상태를 확인하기 전에는 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.