대구지방법원 2024타경9457. 대구 남구 대명동 1001-14 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가는 1,291,335,400원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 632,753,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준권리는 2020.08.28. 설정된 월배새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 양미영의 전세권, 허은미의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 기준 순위는 최초 근저당권의 2020.08.28. 순위를 그대로 따릅니다.

다만 권리분석을 “인수 0원”으로 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. 조사된 임차인·점유자는 12건이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 점포로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 알려진 권리는 소멸, 미상 점유는 확인 필요

말소기준권리보다 늦은 2020.10.06. 양미영의 전세권 220,000,000원은 현재 회차 배당에서 0원이더라도 매각으로 소멸합니다. 허은미의 주택임차권 90,000,000원 역시 전입일이 2024.01.19.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 확인된 임차인들의 전입일도 모두 2020.08.28. 이후이므로, 그 임차보증금이 배당되지 않는다는 이유만으로 매수인이 승계하지는 않습니다.

임차인·점유자 현황 — 보증기관 승계 중복 없음

조사상 임차인·점유자는 12건이며 보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다. 확인된 전입자는 모두 말소기준일 이후입니다.

대항력 판단의 기준일은 말소기준권리 설정일인 2020.08.28.입니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점포 점유자는 대항력 있음으로 단정한 것이 아니라, 확인 전까지 가능성을 배제할 수 없다는 의미입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 632,753,000원으로 감정가 1,291,335,400원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 인근에 있는 다가구주택·근린생활시설 복합건물의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.

이 물건은 개별 호실 아파트가 아니라 토지 293.0㎡와 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택을 일괄 취득하는 수익형 부동산입니다. 임대차 조건이 대부분 확인되지 않았고, 토지 일부가 도로공제 부분으로 감안평가됐습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 공실, 보증금, 수선비, 명도비와 토지·건물의 개별 거래가를 우선해 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 632,753,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 근저당 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 양미영의 전세권은 배당을 받지 못하더라도 말소기준권리 이후 설정된 전세권이므로 매각으로 소멸합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 대구가돌릭대학교병원 남측 인근으로, 다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층으로, 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재발신설비, 난방설비와 가정용 태양광설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 293.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 957,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 도로공제. 토지 중 일부가 도로공제 부분으로 감정평가에 반영됐습니다. 실제 사용 가능 면적과 경계를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설을 함께 운영해야 하는 혼합용도 자산으로, 개별 호실 아파트보다 매수층과 금융·운영 조건이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 점유자 확인. 전입일·점유개시일·보증금·사업자등록·주거 사용 여부를 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정해야 합니다.
• 전체 임대차계약서 확인. 확인된 임차인 중 상당수의 보증금·차임·확정일자가 미상입니다. 각 호실 계약서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 최우선변제 재계산. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 실제 배당액과 명도 협상 구조가 달라질 수 있습니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자등 결정 대상자, 우선매수권 보유 여부와 행사 절차를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 49%를 시세 49%로 보지 말고 인근 토지와 유사 다가구·근린생활시설 복합건물의 실거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 수익률 검증. 호실별 보증금·월세·공실·관리비·수선비를 반영한 실제 순수익을 계산해야 합니다.
• 도로공제 부분. 토지 일부의 현황도로 편입 범위와 이용 제한, 건축·증축 가능 면적을 확인해야 합니다.
• 태양광설비. 일괄매각에 포함되는 가정용 태양광설비의 소유관계와 작동 상태를 확인해야 합니다.
• 명도비용. 다수 점유자가 있는 다가구주택은 인도명령, 이사 협의와 호실별 명도 일정이 길어질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 전세사기피해자등 결정 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 물건의 등기 순위만 보면 말소기준은 명확합니다. 확인된 전세권·임차권·전입은 모두 2020.08.28. 근저당보다 늦어 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점포 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 완전히 닫을 수 없고, 다수 임차인의 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다.

또한 국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역이 있어 우선매수권 행사 여부를 확인하기 전에는 일반적인 공개 경쟁만으로 낙찰자가 정해진다고 단정하기 어렵습니다. 가격 역시 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린생활시설이 포함된 다가구주택은 임대수익과 공실·명도·수선 상태에 따라 가치가 크게 달라집니다.

확인된 등기권리는 소멸하지만, 점유관계와 입찰 참여 가능성은 아직 열려 있습니다. 점포 점유자의 대항력, 전세사기피해자의 우선매수권, 전체 임대차 조건과 실제 시장가를 모두 확인한 뒤에야 632,753,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.