대구지방법원 2024타경121708. 사건 소재지는 영천시 화산면 연계리 334-1이고, 등기 건물은 연계리 337 및 도로명주소 가일길 20-10으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이더블유바이오입니다. 감정가 1,913,979,530원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 937,849,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 ‘반값’에 가까운 할인율이지만, 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 권리의 소멸 구조와 매각 대상의 실체입니다. 목록1~6에는 농지취득자격증명이 요구되고, 공장저당 관련 기계기구가 일괄매각에 포함되며, 다수 기계기구가 미가동 상태이고 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 일부는 확인불능 또는 소재불명으로 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경121708 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 334-1 |
| 등기 건물 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 337 · 경상북도 영천시 화산면 가일길 20-10 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 농지·건물·기계기구 포함 |
| 소유자 | 주식회사제이더블유바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,979,530원 / 937,849,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,078,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당 이후는 소멸 구조
말소기준은 2005.07.12. 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 등기 기재 채권최고액은 650,000,000원이고 채무자는 주식회사제이더블유바이오입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당 129,000,000원·299,000,000원, 국민은행 근저당 240,000,000원, 기술보증기금 가압류 477,500,000원, 경북신용보증재단 가압류 80,750,000원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 영천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘매각 대상 확인’이 먼저
현재 최저매각가 937,849,000원은 감정가 1,913,979,530원의 49%입니다. 다만 이 사건은 주거용 단일 호실이 아니라 토지·건물·기계기구가 함께 움직이는 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 937,849,000원 | 49% | 300,179,490원 |
| 3회 유찰 시 | 656,494,300원 | 34% | 578,720,643원 |
| 4회 유찰 시 | 459,546,010원 | 24% | 773,699,450원 |
유찰이 추가되면 매각가는 656,494,300원, 459,546,010원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격 하락은 매수인 인수 증가가 아니라 후순위 채권자의 미배당 확대 형태로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 937,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,778,490원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 129,000,000원 | 129,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 477,500,000원 | 258,070,510원 |
| 갑구 18번 가압류 · 경북신용보증재단 | 80,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션의 채권 총액은 1,226,250,000원, 채권자 예상배당 합계는 926,070,510원, 미배당은 300,179,490원입니다. 말소기준 근저당 채권액은 계산에서 제외돼 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각 리스크 — 토지·농지·기계기구를 따로 봐야 한다
- 농지취득자격증명. 목록1~6은 농지법상 농지취득자격증명 제출 대상이며 미제출 시 매수보증금 미반환 조건입니다.
- 맹지. 목록1·3은 지적도상 맹지입니다.
- 현황 도로. 목록4·6 토지 일부 및 목록7은 현황 ‘도로’로 감안 평가돼 있습니다.
- 수목. 목록1·3·4·8 토지상의 수목은 평가에 포함돼 있습니다.
- 평가 제외물. 목록8의 이식·이동이 용이한 분재·조경석·비닐하우스는 제외돼 있습니다.
- 기계기구. 공장저당법 제7조 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구가 포함되지만, 대부분 미가동 상태이고 정상작동 여부는 미상입니다.
- 소재 확인. 기계기구 일부는 확인불능·소재불명이며, 목록9의 소유자 미상 제시외기계기구는 제외돼 있습니다.
- 건물 현황 차이. 목록9-(나)는 공부상 ‘기숙사’이나 실제 ‘창고’, 목록9-(다)는 공부상 ‘철골조’이나 실제 일부 ‘경량철골조’입니다.
⑤ 토지 메모
| 지목 | 답 |
|---|---|
| 면적 | 454㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지이용상황 | 답기타 |
| 지형 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 50,000원/㎡ |
| 용도지역지구 | 가축사육제한구역 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록1~6 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 미가동·정상작동 미상·확인불능·소재불명 기계기구를 감정가와 동일하게 평가해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 평가 제외 분재·조경석·비닐하우스와 소유자 미상 기계기구를 구분해 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 접근성. 목록1·3의 맹지 여부와 목록4·6 일부 및 목록7의 현황 도로를 지적도·현황과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 말소기준 근저당 실제 채권액과 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 배당 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 토지·건물·기계기구의 실제 활용가치와 정상작동 여부를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는지’가 더 중요하다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2005.07.12. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 목록1~6의 농지취득자격증명, 맹지와 현황 도로, 공부와 실제 이용·구조의 차이, 미가동·작동 미상의 기계기구와 확인불능·소재불명 품목까지 함께 봐야 하기 때문입니다.
권리는 소멸형, 물건 확인은 고난도. 현재 최저가 937,849,000원은 감정가의 49%지만, 이 숫자 하나만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 포함 자산과 활용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
