대구지방법원 2024타경121708. 경상북도 영천시 화산면 연계리 334-1의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이더블유바이오이고, 신청채권자는 주식회사아이엠뱅크(변경전상호: 주식회사대구은행)입니다. 핵심 권리는 2005년 7월 12일 설정된 을구 5번 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리만 보고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 공장저당 관련 기계기구가 포함되어 있고, 대부분의 기계기구가 미가동 상태이며 일부는 확인불능 또는 소재불명입니다. 또 목록1~6에는 농지취득자격증명이 필요한 사항이 있고, 제시외 건물의 공부상 용도와 실제 용도가 다른 부분도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 매각 대상의 실체와 사용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경121708 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 대상지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 334-1 |
| 등기부 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 337 / 가일길 20-10 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 454.0㎡ · 지목 답 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 주식회사제이더블유바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,979,530원 / 656,494,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호:주식회사대구은행) / 1,078,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인은 없습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·승계에 따른 매수인 인수 문제도 없습니다. 2005년 7월 12일 을구 5번 근저당권이 말소기준권리이고, 2008년·2010년·2012년의 후순위 근저당, 2021년 이후의 압류·가압류 및 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 최저가는 낮지만, 시세 메리트는 별도 확인
현재 최저매각가는 656,494,000원으로 감정가 1,913,979,530원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 약 65.7% 낮아진 수준이고 현재까지 3회 유찰됐습니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 판단을 할 수 없으므로, 656,494,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지·공장 관련 기계기구·제시외 건물이 함께 포함된 기타 + 토지 물건이므로 일반적인 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,964,940원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 129,000,000원 | 129,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 219,529,060원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 477,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 경북신용보증재단 | 80,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금 656,494,000원 중 집행비용 8,964,940원을 제외한 금액이 우선순위에 따라 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 1,226,250,000원, 예상 총 배당액은 647,529,060원, 미배당액은 578,720,940원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 농지·기계기구·제시외 건물
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서상 목록1~6은 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 사항입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
- 일괄매각. 매각 대상에는 공장저당법 제7조 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구 상태. 기계기구 목록상 대부분이 미가동 상태이며 정상작동 여부가 미상입니다. 일부 기계기구는 확인불능 또는 소재불명이고, 목록9 소유자 미상의 제시외 기계기구는 제외되어 있습니다.
- 토지 현황. 목록1·3은 지적도상 맹지이고, 목록4·6 토지 일부 및 목록7은 현황상 도로로 평가에 감안되어 있습니다.
- 제시외 건물. 목록9-(나) 건물은 공부상 ‘기숙사’이나 실제 ‘창고’이고, 목록9-(다) 건물은 공부상 ‘철골조’이나 실제 일부 ‘경량철골조’입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 답, 토지면적은 454.0㎡, 지형은 평지, 지형형상은 세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 50,000원/㎡입니다.
- 환금성. 기타 + 토지 물건으로서 일반적인 주거용 부동산보다 확인할 요소가 많습니다. 농지취득자격증명과 기계기구의 실제 상태, 제시외 건물의 현황을 확인한 뒤 매수자 범위를 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록1~6의 농지취득자격증명 요건을 입찰 전에 확인하고, 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 반드시 체크하세요.
- 기계기구 실물 확인. 대부분 미가동 상태이고 일부 확인불능·소재불명이므로 감정서의 기계기구 목록과 현장 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 주소 대조. 경매 대상지는 연계리 334-1로 표시되는 반면 등기부 소재지는 연계리 337 및 가일길 20-10으로 표시되므로 공부와 매각목록의 대상 범위를 원본으로 대조하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 0순위로 차감되고 후순위 미배당이 발생할 수 있습니다.
- 을구 5번 채권액. 말소기준권리인 을구 5번 근저당권의 채권액이 미상이므로 예상배당표와 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 매각가는 459,545,800원, 5회 유찰 시 321,682,060원으로 제시되어 있습니다. 다만 실제 최저매각가는 법원 절차와 회차에 따라 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정서·현황조사서와 농지취득자격증명 요건을 직접 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — “인수 0원 ≠ 단순한 저가매수”
권리분석의 핵심만 보면 이 물건은 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 2005년 7월 12일 을구 5번 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없습니다.
그러나 종합 점수는 C등급으로 보는 것이 보수적입니다. 현재 최저가가 656,494,000원으로 감정가 1,913,979,530원의 34.3%까지 낮아졌다는 점은 눈에 띄지만, 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 오히려 이 물건은 농지취득자격증명, 기계기구의 가동·소재 여부, 제시외 건물의 용도·구조, 당해세, 주소 및 매각목록 대조가 실제 입찰가치를 좌우합니다.
특히 현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,226,250,000원 대비 미배당이 578,720,940원 발생하고, 4회 유찰 시 미배당 773,699,658원, 5회 유찰 시 909,871,489원으로 커지는 시나리오입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라, 656,494,000원 또는 이후 회차의 가격으로 실제 매각 대상 전체를 확보할 가치가 있는가입니다. 권리는 비교적 명확하지만, 물건 실체 확인 없이는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
