대구지방법원 2024타경125106. 사건 소재지는 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 481-18이며, 등기 건물은 낙산리 481-17, 도로명주소 보병2길 28-19로 표시됩니다. 감정 이용상태는 일반철골구조 공장과 경량철골구조 사무실입니다. 현재 소유자는 주식회사씨에이엔이며, 2020년 주식회사진혜식품이 소유권을 취득한 뒤 2022년 상호가 변경됐습니다.
권리의 중심은 2020년 4월 14일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 864,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 국민건강보험공단과 칠곡군의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 일부 압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경125106 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 481-18 |
| 등기 건물 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 481-17 · 보병2길 28-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 토지 | 531㎡ · 지목 도로 · 도로등 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사씨에이엔 |
| 감정가 / 최저가 | 928,882,300원 / 650,217,000원 (3회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 / 792,241,563원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 이동 용이한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.14. 주식회사하나은행 근저당권 864,000,000원입니다. 이후 남아 있는 국민건강보험공단·칠곡군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞서 설정됐던 칠곡농업협동조합 근저당권 720,000,000원과 김미숙 근저당권 100,000,000원은 각각 2020년 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 비교 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 650,217,000원으로 감정가 928,882,300원의 70%입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 공장·사무실과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 가격을 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·70%) | 650,217,000원 | 641,314,830원 | 222,685,170원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (56%) | 520,173,600원 | 512,571,864원 | 351,428,136원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (44.8%) | 416,138,880원 | 409,577,491원 | 454,422,509원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인의 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 인수가 없다는 점과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 공장·사무실의 실제 사용 가능 상태, 토지 경계·점유, 폐기물 처리 여부를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 650,217,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,902,170원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 864,000,000원 | 641,314,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 222,685,170원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정된 8,902,170원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왜관3일반산업단지 북서측 인근으로, 주변은 공장·공업나지·농경지 등이 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층, 사무실은 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비가 있으나 작동 상태는 불명입니다.
- 토지. 531㎡, 지목 도로, 도로등 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역입니다.
- 공시지가. 78,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고 인근 공장·공업용 토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 폐기물 현황. 과거 폐기물이 정리됐다는 보고와 조치명령 가능성 기재를 함께 대조하고 현재 잔존물·토양·처리책임을 확인하세요.
- 타인점유. 목록2 일부 타인점유의 위치, 점유 원인, 사용관계와 인도 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외. 이동 가능한 컨테이너와 기계·설비·부속물의 소유권 및 매각 포함 여부를 목록별로 구분하세요.
- 설비 작동. 위생·급배수·전기설비의 실제 작동 여부와 복구비를 현장에서 점검하세요.
- 세금 압류. 압류 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해 확정 배당순위를 재검토하세요.
- 토지 경계. 481-17·481-18의 경계, 지분, 법면, 도로 이용상태와 공동담보 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현황재조사명령 보고서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 리스크가 중요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 650,217,000원에서 근저당권에 641,314,830원이 배당되고 222,685,170원이 미배당되지만, 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
다만 등기상 안전성과 사업용 부동산의 실제 안전성은 다릅니다. 3회 유찰, 공장·사무실의 설비 작동 불명, 산업폐기물 이력, 조치명령 가능성, 컨테이너 매각 제외, 일부 타인점유와 세금 압류가 겹쳐 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 실사는 필수입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 실제 사용 가능 상태와 추가 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐가 낙찰 성패를 좌우합니다.
