부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 단독주택+토지의 환금성과 현황 확인입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 임대관계가 미상이고 토지 일부 현황 차이가 있어 입찰 전 확인이 중요합니다.

감정가 / 최저가

1,209,442,400원

최저 592,627,000원

실질취득

592,627,000원

인수 0원

유찰 횟수

2회

감정가 49% 진행

핵심지표

권리 안전

임차 위험 확인 필요

춘천지방법원 2025타경978. 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 단독주택 및 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사혁신건설이며, 2018년 설정된 치악새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

다만 아파트처럼 표준화된 거래가 쉬운 물건은 아닙니다. 주택으로 이용 중인 2층 일반목구조 건물과 토지가 함께 매각되며, 임대관계는 미상입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만 실제 활용성과 매수층을 따져야 하는 유형입니다.

물건 개요

사건번호	춘천지방법원 2025타경978 (임의경매)
소재지	강원특별자치도 원주시 행구동 1658-21
물건종류 / 용도	단독주택 + 토지 · 주택 이용 중
소유자	주식회사혁신건설
감정가 / 최저가	1,209,442,400원 / 592,627,000원
신청채권자 / 청구	치악새마을금고 / 592,673,332원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2018.06.19 설정된 치악새마을금고 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사, 강원신용보증재단, 신용보증기금 등의 가압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 기준에서도 근저당권 채권최고액 520,000,000원은 전액 배당 예상이며 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

점유자	점유	전입	대항력	비고
백승호	목록3 전부	2025.02.06	없음	말소기준권리 이후 전입, 보증금 미상

⚠️ 점유 확인 필요 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유 관계와 인도 절차는 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 592,627,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,326,270원
근저당권 · 치악새마을금고	520,000,000원	520,000,000원
소유자 교부	-	64,300,730원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준으로 진행

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당상 근저당권도 전액 변제 예상입니다. 매수인이 부담하는 인수권리는 없습니다.

⛔ 확인 관점 단독주택과 토지는 아파트보다 거래층이 제한적입니다. 임대관계 미상, 토지 일부 공부와 현황 차이 등은 입찰 전 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

입지. 원주시 행구동 살구둑삼거리 남서측 인근으로 주상용 건물과 나지가 혼재한 미성숙 주상지대입니다.
교통. 버스노선 및 운행빈도 기준 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지 등에 해당합니다.
현황. 목록2 토지는 공부상 임야이나 현황은 대로 확인되어 지적 및 현황 차이를 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 백승호 점유자의 실제 관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
토지 현황. 공부와 실제 이용상태 차이가 있는 부분을 현장 확인하세요.
환금성. 단독주택+토지는 매수층이 제한될 수 있어 재매각 기간을 고려해야 합니다.
권리 검토. 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 경매 권리분석만 놓고 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 아파트와 달리 가격 비교와 환금성 판단이 어렵습니다. 현재 최저가는 크게 낮아졌지만, 임대관계와 현황 차이를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 현장성과 환금성이 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-22	유찰	12억 944만원
2	2026-07-27	유찰	8억 4,661만원
3	2026-08-31	대기	5억 9,262만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 단독주택·토지의 환금성을 봐야 한다 — 원주 행구동 1658-21

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석 — 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 592,627,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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