대구지방법원 2025타경174. 대구 중구 남산동 2120-15, 남산역(3호선) 동측 인근의 노선 상가지대 물건입니다. 토지는 174.2㎡의 대지이고 근린상업지역이며, 건물은 지하·1층 일반음식점, 1·2층 영업, 3층 일반음식점 용도로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2022.07.20. 하나은행 근저당권 876,000,000원입니다. 그 이후 설정된 대구수성신협·개인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 임차인입니다. 정미경과 박영숙은 각각 2015년 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금은 각 3,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 최저가 585,045,000원만 보는 것이 아니라 실질취득 591,045,000원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 2120-15 · 대구광역시 중구 명덕로 131-1 |
| 용도 / 토지 | 대지 + 토지 · 상업용 · 대 174.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 이용 | 지하·1층 일반음식점 · 1·2층 영업 · 3층 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사상가도사건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,970,780원 / 585,045,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 748,310,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 근저당은 소멸
과거 1991년 동대구농협 근저당, 2018년 하나은행 근저당, 2021년 대구축산업협동조합 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.07.20. 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 대구수성신용협동조합 480,000,000원, 이덕자 22,000,000원, 김창훈 31,000,000원, 김종성 50,000,000원, 장호생 10,000,000원, 최형경 100,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 그중 2명 보증금 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미경 | 1층 39.66평방미터 | 2015.10.13 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 박영숙 | 66평방미터 | 2015.09.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 김은희 | 23.14평방미터 | 2024.01.26 | 20,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.03.06 | 인수 없음 |
| 양혜원 | 1층 116.30 평방미터 | 2023.10.19 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.03.19 | 인수 없음 |
| 조희영 | 68.63평방미터 | 2024.08.23 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가격은 585,045,000원으로 감정가 1,193,970,780원의 49% 수준입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
더구나 매수인이 인수하는 임차보증금 6,000,000원을 포함하면 실질취득은 591,045,000원입니다. 3회 유찰 시 최저가가 409,531,500원으로 내려가도 인수액은 6,000,000원이 남고, 4회 유찰 시에도 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 585,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,250,450원 |
| 인수 · 임차인 정미경 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 박영숙 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 876,000,000원 | 576,794,550원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 대구수성신용협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 이덕자 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 김창훈 | 31,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 김종성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당 · 장호생 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 15번 근저당 · 최형경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 1,569,000,000원, 예상 배당액은 576,794,550원, 미배당은 992,205,450원입니다. 정미경·박영숙 보증금 6,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남산역(3호선) 동측 인근. 각종 근린상가, 아파트 및 단독주택 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장과 도시철도역이 있으며 명덕로에 접해 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 지하·1층 일반음식점, 1·2층 영업, 3층 일반음식점 용도로 이용되고 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심), 대로2류 접합. 공시지가 3,166,000원/㎡, 토지면적 174.2㎡입니다.
- 건물. 시멘트블록조 함석기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 표시 확인. 매각물건명세서에는 공부상 구조와 실제 구조가 다르게 기재돼 있으므로 감정서와 현황을 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 585,045,000원에 대항력 임차보증금 6,000,000원을 더한 591,045,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 재매각 보증금. 현재 회차 입찰보증금은 117,009,000원입니다. 최저매각가격의 20% 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 특히 대항력 임차인 정미경·박영숙의 점유와 보증금 승계 관계를 명도계획에 반영해야 합니다.
- 상가 현황. 일반음식점·영업 용도의 다층 건물로, 각 임차인의 실제 점유범위와 영업 현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정서상 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 상업용 토지·건물의 현재 거래가와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유
이 사건은 감정가 1,193,970,780원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 585,045,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 담보권은 매각으로 정리돼 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 실제 임차인이 5명이고, 그중 정미경·박영숙의 보증금 합계 6,000,000원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 591,045,000원입니다. 여기에 재매각으로 입찰보증금 117,009,000원이 필요하고, 상업용 다층 건물 특성상 점유·명도와 실제 임대현황을 함께 확인해야 합니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
