춘천지방법원 2025타경1032. 원주시 단계동 778-3, 도로명 천사로 92-1에 있는 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 150.3㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 백승진이고, 소유권은 2015.08.16. 협의분할상속을 원인으로 2022.11.08. 이전됐습니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.21. 설정된 원주축산업협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 김기호 근저당 180,000,000원과 다수의 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1032 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 778-3 · 천사로 92-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 150.3㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래즈지붕 단층 · 외벽 벽돌쌓기마감 · 샷시 2중창 |
| 소유자 | 백승진 |
| 감정가 / 최저가 | 200,856,000원 / 98,419,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 102,382,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준 이후의 김기호 근저당, 서울보증보험·농협은행·꿈드림새마을금고·신한카드·강원신용보증재단· 신용보증기금의 가압류와 각 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 유찰 구조와 실질취득을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 최저가가 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 최저매각가는 98,419,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 자료 기준 실질취득금액도 98,419,000원입니다.
감정가 200,856,000원에서 2회 유찰돼 현재 회차 최저가는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 68,893,300원, 그 다음은 48,225,310원으로 제시돼 있습니다. 하지만 단독주택은 토지 형상·도로 접면·건물 상태·인접 건물과의 경계 같은 개별성이 커 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,542원 |
| 2. 근저당 · 원주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 96,247,458원 |
| 3. 근저당 · 김기호 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 113,358,828원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,136,623원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 꿈드림새마을금고 | 30,655,062원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 20,398,916원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 29,750,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,718,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 513,018,116원 중 현재 회차 예상배당은 96,247,458원, 미배당은 416,770,658원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 현장·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 장미공원 북동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 위생설비와 난방설비가 구비돼 있으나 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 150.3㎡ 대지, 준주거지역·시가지경관지구이며 평지·정방형입니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 벽체 확인. 건물 북서측 벽면은 인접 건물과 밀착돼 있어 벽체를 같이 사용할 가능성이 있으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.04.09. 한국자산관리공사 2024-18767-003 공매공고가 존재하므로 경매와 공매의 진행 관계를 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 감정 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 북서측 벽체. 인접 건물과 밀착돼 공동 벽체 사용 가능성이 있으므로 경계·독립성·철거 또는 보수 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 도로 접면. 토지 정보상 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진입로와 차량 접근 상태를 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 위생·난방 설비는 설치돼 있으나 이용 가능 여부는 별도 확인 사항입니다.
맺으며 — 권리 인수는 가볍지만 현장 변수는 가볍지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.11.21. 원주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 국세·지방세 압류 4건, 공매공고, 제시외 건물, 인접 건물과의 벽체 공동사용 가능성, 세로한면(불) 도로접면이라는 확인 포인트가 겹칩니다.
권리 승계 위험은 낮지만 현장·배당 확인 부담은 높은 물건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 최저가 98,419,000원이 곧 실질취득금액이지만, 이 숫자의 투자 매력은 현장 상태와 실제 시세를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.
