춘천지방법원 2025타경1032. 원주시 단계동 778-3 토지와 천사로 92-1의 단층 주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 150.3㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며, 건물은 벽돌조 슬래즈지붕 단층으로 주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2022년 11월 21일 설정된 원주축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 등기된 김기호 근저당권 180,000,000원과 국세·지방세 압류, 여러 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸한다는 것과 매각대금이 모든 채권을 충족한다는 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가 가정에서는 후순위 채권 375,187,502원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 778-3 · 강원특별자치도 원주시 천사로 92-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지와 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 150.3㎡ · 대 · 단독 이용 · 평지 · 정방형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 벽돌조 슬래즈지붕 단층 · 주택 이용 중 |
| 소유자 | 백승진 · 2015.08.16 협의분할에 의한 상속 · 2022.11.08 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 200,856,000원 / 140,599,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주축산업협동조합 / 102,382,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 시가지경관지구(일반) · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 577,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.21 원주축산업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 김기호 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2002년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권과 과거 오비맥주 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 140,599,000원으로 감정가 200,856,000원의 70.0%입니다. 감정가보다 60,257,000원 낮지만, 이는 경매 회차에 따른 가격 하락일 뿐 시장 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 형상, 인접 건물과의 관계에 따라 개별성이 크므로 최저가가 싸다는 표현은 보류해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70.0% | 140,599,000원 | 375,187,502원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 98,419,300원 | 416,770,363원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 68,893,510원 | 445,764,689원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,386원 |
| 1. 근저당 · 원주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김기호 | 180,000,000원 | 17,830,614원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 113,358,828원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,136,623원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 꿈드림새마을금고 | 30,655,062원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 20,398,916원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강원신용보증재단 | 29,750,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 10,718,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 513,018,116원 중 채권자 예상배당은 137,830,614원이며 미배당액은 375,187,502원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 확인되면 선순위에서 차감돼 실제 근저당 및 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 장미공원 북동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 150.3㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역으로 표시돼 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래즈지붕 단층 구조이며 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 2중창입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 있으나 실제 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재한 단독주택·토지로, 실거래 가격과 건물 상태를 개별적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대 및 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부와 배당 순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 북서측 벽체 확인. 인접 건물과 밀착돼 벽체를 같이 사용할 가능성이 있으므로 경계·구조·철거 및 보수 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 위치, 구조, 면적과 사용 상태를 감정평가서 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 난방·위생설비는 설치돼 있으나 이용 가능 여부가 확인되지 않았습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 140,599,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 보수비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공매 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 말소기준 이후 등기상 부담이 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산된다는 점에서는 긍정적입니다. 그러나 현재 최저가 140,599,000원이 감정가 200,856,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
임대관계 미상, 공매공고 부기등기, 국세·지방세 압류, 설비 이용 가능 여부, 인접 건물과 밀착된 벽체 등은 모두 낙찰 전 확인이 필요한 요소입니다. 권리는 소멸형이지만 가격과 현장은 검증형. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 실제 점유·건물 상태·공매 진행과 개별 시세를 확인한 뒤 140,599,000원이 합리적인지를 판단하는 데 있습니다.
