대구지방법원 2025타경637. 칠곡군 동명면 기성리 166-1 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 830.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 계획관리지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층~지상 4층으로, 지하 1·2층은 동·식물관련시설, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택, 4층은 연구소(주택구조)와 단독주택으로 이용 중입니다.
현재 소유자는 농업회사법인주식회사웰푸드인이고, 현 소유권 취득일인 2023.04.18에 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이어 2023.08.07 농협은행의 180,000,000원 근저당, 2024.10.18 한영미의 200,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.03.05 농협은행이 이 사건 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경637 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 166-1 · 경상북도 칠곡군 동명면 한티로 624 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설·근린생활시설·단독주택·연구소 이용 |
| 토지 | 830.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 2층~지상 4층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사웰푸드인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,146,756,480원 / 1,051,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,296,961,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 중심은 농협은행 근저당
2021년 설정됐던 다수 가압류·근저당과 당시 경매개시결정은 2022.08.25 임의경매 매각을 원인으로 2022.08.31 대거 말소됐습니다. 이후 안영인이 소유권을 취득했고, 2023.04.18 농업회사법인주식회사웰푸드인으로 다시 소유권이 이전됐습니다. 현 소유권 아래에서는 같은 날 설정된 농협은행 1,320,000,000원 근저당이 가장 먼저 확인되는 담보권이고, 후속 농협은행 근저당과 한영미 근저당, 압류 및 경매개시결정은 배당관계에 들어갑니다.
② 가격 — 49% 할인보다 먼저 봐야 할 것
현재 최저매각가는 1,051,910,000원으로 감정가 2,146,756,480원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않는 혼합용도 부동산인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이 건물은 일반 주택 단일용도가 아니라 지하층 동·식물관련시설, 저층 근린생활시설, 상층 단독주택·연구소가 결합돼 있습니다. 따라서 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래가격을 바로 적용하기 어렵고, 토지 830.0㎡와 건물의 실제 수익성·사용성·점유상태를 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,051,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,919,100원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 1,038,990,900원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 한영미 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,700,000,000원 중 예상 배당액은 1,038,990,900원이고, 미배당은 661,009,100원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,051,910,000원 | 1,038,990,900원 | 661,009,100원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 736,337,000원 | 726,573,630원 | 973,426,370원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 515,435,899원 | 507,881,540원 | 1,192,118,460원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 1,296,961,473원이 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰로 갈수록 매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권 미회수 규모가 커집니다. 매수인에게 후순위 근저당 미배당액이 자동 승계되는 구조는 아니지만, 유치권 신고는 이 배당구조와 별개의 확인사항입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 칠곡군 동명면 기성리 소재 바재말마을 남서측 인근. 주변은 일반음식점, 근린상가, 단독주택, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하 1·2층 동·식물관련시설, 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택, 4층 연구소(주택구조)·단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 830.0㎡, 대, 주상용, 평지·부정형, 소로한면. 공시지가는 405,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한지역·전축종제한지역)에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층~지상 4층. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주택·상가·연구소·동식물관련시설이 결합된 비표준 혼합용도 물건이라 매수층과 활용방식이 제한될 수 있어 아파트처럼 단순한 가격비교가 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 로젠하임의 2025.05.09 유치권 신고액 370,000,000원의 공사계약·미지급금·채권 발생시점과 채무자 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권 성립에서는 점유가 핵심 쟁점이므로 현재 누가 어느 부분을 점유하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 확인되는 만큼 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 인정되면 예상배당 순서와 후순위 회수액이 바뀔 수 있습니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 10% 전제로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되므로 실제 현황과 매각 대상 범위를 원문에서 맞춰봐야 합니다.
- 혼합용도 활용성. 동·식물관련시설, 근린생활시설, 주택, 연구소를 어떤 방식으로 사용할지와 계획관리지역·가축사육제한구역 규제를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 시세 할인율로 보지 말고 토지·건물 개별가치와 실제 수익성을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “370,000,000원 유치권”이 먼저다
이 사건의 등기상 배당구조만 보면 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 그 숫자로 끝내기 어렵습니다. 370,000,000원 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하며, 국세·지방세 압류도 있습니다. 또한 두 차례 유찰된 재매각 사건이고, 주택·근린생활시설·연구소·동식물관련시설이 한 건물에 섞인 혼합용도 부동산입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 49%니까 싸다”가 아니라, 유치권이 실제로 성립하는지, 점유가 어떻게 이루어지는지, 세금 우선채권이 얼마인지, 그리고 1,051,910,000원이 이 혼합용도 부동산의 실제 가치보다 낮은지를 확인하는 데 있습니다. 유치권이 부정되고 세금·점유 문제도 정리된다면 등기상 인수구조는 단순해지지만, 그 사실확인 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
