춘천지방법원 2025타경1421. 원주시 단구동 대림아파트 108동 1층 103호, 전용 59.903㎡ 아파트입니다. 소유자 조현웅은 2012.04.16 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 99,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 75,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 장순욱의 근저당권 105,000,000원과 전세권 5,000,000원, 제이티저축은행의 가압류 18,693,616원, 에스비아이저축은행의 가압류 35,378,986원이 존재하지만 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분이 매수인에게 이전되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1421 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1517-1 대림아파트 108동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.903㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 조현웅 (2012.04.16 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 42,493,130원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
2012.04.16 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 장순욱의 근저당권과 전세권, 제이티저축은행·에스비아이저축은행의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 전부 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·전세권·압류·가압류도 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 등기 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 68.6%, 최근 최저가보다도 낮다
대림아파트는 747세대이며 준공일은 1997.12.20입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.9㎡ 최근 거래 12건의 평균은 154,083,333원, 최신 거래는 2026.07의 157,000,000원입니다. 현재 최저매각가 105,700,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%로, 숫자상 감정가와 최근 시세보다 상당히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 154,083,333원 |
거래 범위는 110,000,000원부터 170,000,000원까지입니다. 현재 최저가 105,700,000원은 최근 거래 평균보다 48,383,333원 낮고, 최근 12건 중 최저 거래가인 110,000,000원보다도 4,300,000원 낮습니다. 다만 대상은 1층이고 비교 거래는 4층부터 15층까지여서, 평균 할인율만으로 내부 상태와 개별 호수의 가치를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 을구 18번 근저당권 · 장순욱 | 105,000,000원 | 27,820,200원 |
| 을구 21번 전세권 · 장순욱 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 제이티저축은행 | 18,693,616원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 에스비아이저축은행 | 35,378,986원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 239,672,602원 중 예상 배당액은 103,420,200원이며, 미배당액은 136,252,402원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 부족
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 136,252,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 167,414,422원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 189,211,876원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인이 인수하는 권리는 계속 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 우리은행의 청구액은 42,493,130원이고, 각 시나리오에서 신청채권자는 변제 충족으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원지방우정청 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·주상용건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 1층으로, 기본 위생설비·개별난방·소방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로와 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·구곡지구 지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 629,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 747세대 단지로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가는 110,000,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 1층 상태 점검. 채광·사생활·소음·습기와 창호·도배·타일 등 내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
- 110,000,000원 거래 확인. 최근 최저 거래와 현재 최저가 차이가 4,300,000원이므로 해당 거래의 층·상태·거래 조건을 비교하세요.
- 후순위 전세권 확인. 장순욱 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후라 소멸하지만, 전세권자나 관계인의 실제 점유 여부는 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 현장 상태가 결정한다
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2012년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 장순욱의 근저당·전세권과 저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 부족액이 136,252,402원에 이르더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 평균만 보면 매력적입니다. 최저가 105,700,000원은 최근 평균 154,083,333원의 68.6%이고, 최신 거래 157,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 최저 거래 110,000,000원과는 4,300,000원 차이이며 대상이 1층이라는 점을 감안해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 1층 상태와 점유관계 확인 후 판단입니다.
