대구지방법원 2025타경1089. 대구 남구 대명동 679-7 소재 지하 1층·지상 2층 주택과 창고, 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층과 2층이 주택, 지하층과 별도 건물이 창고입니다. 다만 이번 경매 대상은 부동산 전체 소유권이 아니라 공유자 김구연의 지분 2/8입니다. 낙찰자는 단독소유자가 되는 것이 아니라 김경란·김준연·김수민·김지영과 공유관계에 들어갑니다.

말소기준권리는 2025년 7월 11일 김구연 지분에 설정된 제이티친애저축은행주식회사 가압류 28,066,826원입니다. 이후 2025년 9월 2일 농업협동조합자산관리회사가 강제경매개시결정을 등기했습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 지분매각 자체의 공유관계와 점유관계는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 지분·점유가 핵심

1987년 김진홍 명의로 소유권이 이전된 뒤, 2019년 6월 8일 상속을 원인으로 2020년 2월 6일 현재의 5인 공유관계가 등기됐습니다. 이번 경매는 그중 김구연의 2/8 지분에 관한 가압류와 강제경매입니다. 낙찰자는 나머지 공유자의 지분까지 취득하지 않으며, 공동사용·수익, 점유조정 또는 공유관계 정리 문제를 별도로 검토해야 합니다.

② 점유자 분석 — 인수액을 0원으로 확정할 수 없다

조사상 점유자는 김준연 1명입니다. 전입일 2019년 11월 25일은 말소기준권리인 2025년 7월 11일 가압류보다 앞섭니다. 그러나 김준연은 등기상 2/8 지분 공유자이기도 하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 임차관계가 실제로 존재하는지, 존재한다면 얼마가 매수인에게 남는지 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

현재 최저가는 102,312,000원으로 감정가 146,160,205원의 70%입니다. 그러나 이 수치는 전체 부동산을 70% 가격에 취득한다는 의미가 아닙니다. 경매 대상은 김구연 지분 2/8이고, 낙찰 후에도 다른 공유자들과의 공유관계가 유지됩니다.

또한 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 지분은 단독 사용·처분이 제한되고 공유자의 우선매수신고 가능성도 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다. 점유자의 임대차 관계까지 확인되지 않아 현재 단계의 실질취득은 102,312,000원 + 미상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,312,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 청구 합계 302,017,889원 중 100,079,632원이 배당되고, 201,938,257원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 남구 대명동 소재 대명9동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택과 각종 점포가 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 2층 세멘벽돌조 건물과 단층 세멘부록조 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 1층과 2층은 주택, 지하층과 별도 건물은 창고로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 대 224.4㎡, 제1종일반주거지역, 평지·자루형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
• 제한. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 원본 확인. 매각물건명세서와 등기부에서 김구연 지분 2/8만 매각되는 범위를 다시 확인하고, 토지·건물·제시외 건물의 지분 범위가 일치하는지 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 입찰 결과가 외부 최고가 제시만으로 확정되지 않을 수 있습니다.
• 김준연 점유 확인. 김준연이 공유자로서 점유하는지, 별도의 임대차계약이 있는지, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 무엇인지 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 102,312,000원을 총취득비용으로 보지 말고, 확인되는 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.
• 공유관계 정리. 낙찰 후 사용·수익 협의, 점유 조정과 공유관계 정리에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·구조·점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇을 사는가”

이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 사실이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 김구연 지분 2/8이고, 나머지 6/8은 다른 공유자에게 남습니다. 공유자는 우선매수신고를 할 수 있으며, 김준연은 말소기준보다 앞서 전입했지만 공유자이기도 해 점유와 임대차의 성격이 확정되지 않았습니다.

등기상 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 공유관계와 점유 문제는 낙찰 뒤에도 남습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 비교할 실거래도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거도 없습니다. 가격 할인보다 지분 범위·공유관계·점유 원인을 먼저 확인해야 하는 고난도 지분경매입니다.