대구지방법원 2025타경1101. 대구 동구 지묘동 지묘화성명산타운 102동 1층 101호 아파트입니다. 감정가는 106,000,000원이고 2회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 51,940,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.04.23 설정된 농협은행주식회사 근저당 43,200,000원이며, 이후의 농협은행 근저당과 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 같은 면적 59.91㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 90,000,000원, 최신 거래는 75,000,000원으로 잡혀 있어 현재 최저가는 최근 평균의 57.7%입니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.5% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균 105,500,000원만 보고 가격 메리트를 판단하기보다는 최근 거래를 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 500 지묘화성명산타운 102동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 59.91㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 53,018,772원 |
| 공유자 | 김경남 35분의 3 · 김덕수 35분의 7 · 김미경 35분의 7 · 김범수 35분의 7 · 김복수 35분의 7 · 김상빈 35분의 2 · 김애리 35분의 2 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.04.23 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2014.11.06 같은 은행의 추가 근저당이 설정됐고, 2025.09.05 임의경매가 개시됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그보다 앞선 최종덕 전세권 35,000,000원과 김승진 전세권 65,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 57.7%
화성명산타운 동일면적 59.91㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 105,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 75,000,000원, 최근 추세 -20.5%를 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 더 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2024.12 | 59.91㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 59.91㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 59.91㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2023.04 | 59.91㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.04 | 59.91㎡ | 7 | 106,000,000원 |
| 2023.04 | 59.91㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 105,500,000원 |
현재 최저가 51,940,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 57.7%입니다. 최신 거래로 지정된 2026.07 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격은 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.5% 낮아진 하락 흐름이 확인되므로, 과거 최고가 135,000,000원이나 전체 평균 105,500,000원을 현재 가격 기준으로 그대로 적용하는 것은 피하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 18,000,000원 | 7,405,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 합계 61,200,000원 중 50,605,080원이 배당되고, 미배당액은 10,594,920원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지묘초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·임야·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 화성명산타운은 218세대이고 준공일은 1994.07.25입니다.
- 도로. 단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 비롯해 제2종일반주거지역 접함, 고도지구 접함, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 12건의 실거래 범위는 75,000,000원부터 135,000,000원이며 최근 12개월 평균은 90,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유 및 전입 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 8번 근저당 원본 대조. 2014.11.06 설정 당시 18,000,000원, 2015.08.25 변경등기에는 42,000,000원이 기재돼 있으므로 현재 권리와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 105,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.5% 낮습니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 향후 가격을 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 36,358,000원, 4회 유찰 시 25,450,600원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 확인 포인트는 남아 있다
이 물건의 숫자상 장점은 분명합니다. 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 51,940,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 90,000,000원의 57.7%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 예상 인수액도 0원입니다.
다만 최근 거래 추세가 -20.5%라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 8번 근저당에 채권최고액 변경등기가 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 즉 이 사건은 가격 할인 폭은 크지만, 최근 시세 흐름과 실제 점유·권리 원본을 확인한 뒤 판단해야 하는 아파트 경매입니다.
